인천지방법원 2025타경1193. 인천 미추홀구 도화동 금호빌라 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 94,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,242,000원입니다. 권리의 기준점은 2014.10.01. 설정된 도화2동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 52,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 도화2동 새마을금고 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순한 편이지만 가격 판단은 신중해야 합니다. 확인된 실거래는 2022년 6월 35.22㎡ 거래 44,000,000원 단 한 건이고, 본건 대상면적 42.23㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 그 거래가의 73.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 확정할 수는 없습니다. 1990년 사용승인, 8세대 규모 다세대라는 점과 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%도 환금성 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1193 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 116-6 3층 302호 · 석정로279번길 53-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 42.23㎡ |
| 소유자 | 신재순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도화2동새마을금고 / 33,359,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 6,448,400원 |
| 사용승인일 | 1990.08.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.10.01. 을구 5번 도화2동새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 2025년 신용보증기금 가압류 102,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 도화2동 새마을금고 가압류 15,265,041원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 근해안강망수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 73.3%라는 숫자만 믿기 어렵다
확인되는 거래는 금호빌라5동(116-6)의 2022년 6월 1건입니다. 거래 면적은 35.22㎡, 거래가는 44,000,000원이며 본건 대상면적 42.23㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.22㎡ | -1 | 44,000,000원 |
현재 최저가 32,242,000원은 확인 거래 44,000,000원의 73.3%입니다. 다만 이 비교는 거래 시점이 2022년이고 면적이 다르며 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균도 44,000,000원으로 집계돼 있지만 근거 거래 자체가 동일한 1건이므로, 이를 최신 시세로 확대해석하면 안 됩니다. 가격 할인율은 커 보이지만 시세 검증력은 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 1. 근저당 · 도화2동새마을금고 | 52,000,000원 | 31,261,644원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 도화2동 새마을금고 | 15,265,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 169,265,041원 중 31,261,644원이 배당되고 138,003,397원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구액 33,359,295원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 138,003,397원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,400원 | 21,763,151원 | 147,501,890원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,798,579원 | 15,114,205원 | 154,150,836원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천비즈니스고등학교 남동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물의 3층 302호이며 외벽 적벽돌, 내벽 벽지·타일, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 225.6㎡ · 공시지가 1,490,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금 20%. 특별매각조건으로 현재 최저가 32,242,000원의 20%인 6,448,400원을 준비해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2022년 1건이고 면적도 다릅니다. 본건 42.23㎡와 유사한 최근 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 노후도·수리비. 사용승인일이 1990.08.02인 건물입니다. 내부 상태와 설비 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 경매 낙찰률 25.0%, 평균 유찰 3.0회입니다. 재매각 시 매수층이 충분한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2014년 도화2동새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 94,000,000원에서 32,242,000원까지 내려와 감정가의 34.3%가 됐지만, 비교 가능한 거래가 2022년 1건뿐이고 면적도 다릅니다. 3회 유찰이라는 할인 폭보다 시세 근거의 빈약함과 임대관계 미상을 더 무겁게 확인해야 하는 다세대 물건입니다. 권리만 보고 입찰하기보다는 점유와 실제 최근 거래를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
