인천지방법원 2025타경1223. 강화읍 강화산단로 180, 강화인더스타운4 4층 405호 근린시설입니다. 소유자 김나현은 2020.11.04 매매를 원인으로 2020.12.02 거래가액 132,579,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.19 인천지방법원 임의경매개시결정이 내려졌고, 2025.08.20 웰컴저축은행주식회사의 14,543,681원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으므로 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다. 권리구조 자체보다 4회 유찰된 근린시설의 가격·환금성을 중심으로 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1223 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-7 강화인더스타운4 4층405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 180 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김나현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 29,772,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 104,269,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.12.02 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 112,800,000원 근저당입니다. 2025년 임의경매개시결정과 웰컴저축은행주식회사 가압류는 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 29,772,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 20,840,400원, 6회 유찰 시 14,588,280원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,772,000원 | 28,836,104원 | 98,507,577원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,840,400원 | 20,065,273원 | 107,278,408원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,588,280원 | 13,925,691원 | 113,417,990원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,896원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 112,800,000원 | 28,836,104원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 14,543,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 127,343,681원 가운데 채권자 배당은 28,836,104원, 미배당은 98,507,577원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지 조건 메모
- 용도지역. 준공업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,335.4㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 310,100원/㎡입니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·일반산업단지·가축사육제한구역·준공업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2020.12.02 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정·가압류는 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 현황 점유와 사용관계는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가 24% 수준까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 환금성 확인. 근린시설은 주거용보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 반복 유찰 원인이 가격인지, 입지·업종수요·공실 위험인지 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 98,507,577원 발생해도 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.12.02 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 웰컴저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 124,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 29,772,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 특히 근린시설에 다회 유찰이 겹친 만큼 낮아진 최저가 자체보다 실제 임대·매매 수요와 환금성 검증이 우선입니다. 결론은 권리 합격, 가격·환금성은 보수적으로 검증입니다.
