인천지방법원 2025타경1223. 강화읍 월곳리 강화인더스타운4 4층 405호 근린시설입니다. 김나현 씨가 2020년 12월 2일 거래가액 132,579,000원으로 소유권을 취득한 날, 주식회사신한은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 웰컴저축은행주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원이므로, 최저가 기준 실질취득액은 60,760,000원입니다. 다만 두 차례 유찰 사실과 근린시설이라는 용도를 함께 보면, 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 이용 상태, 공실 여부, 관리비와 주변 거래·임대 수준을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-7 강화인더스타운4 4층 405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 180 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 4층 405호 |
| 소유자 | 김나현 (2020.12.02 소유권이전 · 거래가액 132,579,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 104,269,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 보증금이나 대항력·우선변제권을 검토할 임차인이 없으므로 임차보증금 인수형 사건은 아닙니다. 다만 현재 점유 관계와 인도 절차는 임차인 유무와 별개이므로 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49%지만 시세 판단은 별개
감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 분석 기준 최저매각가는 60,760,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 60,760,000원으로 동일합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 68,077,361원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 85,977,257원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 98,507,185원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 112,800,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 14,543,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 합한 채권자 총액은 127,343,681원이며, 예상 채권자 배당은 59,266,320원, 총 미배당은 68,077,361원입니다. 미배당 채권은 매수인이 승계하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지이용 메모
- 용도. 집합건물 근린시설이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 중로한면이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 세로장방이며 대지 전체 면적은 1,335.4㎡입니다.
- 공시지가. 310,100원/㎡입니다.
- 제한 사항. 가축사육제한구역·제한보호구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용 상태. 405호의 실제 영업·공실 상태와 내부 구조, 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유와 인도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 비용은 별도로 확인하세요.
- 상권·임대료. 같은 건물과 강화산단로 인근 근린시설의 매매가, 임대료와 공실 기간을 비교하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 관리 규약을 확인하세요.
- 업종 가능성. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역과 각 제한구역이 예정 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 68,077,361원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 판단은 현장에 달렸다
이 사건은 2020.12.02 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후의 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원인 권리 단순형입니다. 분석 기준 최저가는 60,760,000원으로 감정가의 49%이며 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 두 차례 유찰된 근린시설은 할인율보다 실제 사용성과 환금성이 중요합니다. 직접 비교할 거래와 임대 수준, 공실·점유·관리 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성은 현장과 시장 조사 후 결정해야 하는 사건입니다.