인천지방법원 2025타경1246. 인천 남동구 고잔동 ‘엘아이 지식산업센터’ 8층 809호입니다. 공부상 용도는 아파트형공장이고, 매각물건명세서 비고에는 내부가 복층으로 구성되며 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 김종복이며, 신청채권자는 주식회사 하나은행, 청구금액은 372,672,335원입니다.
등기 구조만 보면 말소기준은 2023.02.20 접수된 하나은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 하나은행 근저당권 72,000,000원, 2025.04.24 인천신용보증재단 가압류 45,800,000원, 2025.06.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 8층809호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 아파트형공장 · 내부 복층 · 지상 8층 건물 내 제8층 제809호 |
| 소유자 | 김종복 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 249,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 372,672,335원 |
| 말소기준 | 2023.02.20 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미상
2016년과 2022년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권 360,000,000원·72,000,000원은 2023.02.20 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당권 360,000,000원과 72,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 가운데 을구 4번 360,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용혁 | 일부 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
이용혁은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사대상 임차인 1명입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 일부 점유자로 기재되지만, 감정평가 탐문에는 소유자가 사용 중인 것으로 기재되어 있어 실제 점유관계와 점유 범위를 재확인해야 합니다.
② 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 249,410,000원으로 감정가 509,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래와 비교한 시세 할인율은 아닙니다. 따라서 현 회차 가격만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 아파트형공장이고, 내부 복층 및 제시외 건물이 존재합니다. 감정평가서 역시 제시외 건물을 개략 실측해 평가했으며 일괄 경매진행 여부를 재확인하도록 적고 있습니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 감정가 할인율만 비교하는 접근은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,291,740원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 245,118,260원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 477,800,000원 중 245,118,260원이 배당되고, 미배당액은 232,681,740원입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이용혁의 전입일·보증금이 미상인 상태이므로 이를 근거로 실질취득비용을 249,410,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트형공장입니다. 내부는 복층으로 구성되어 있고 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 고잔근린공원 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공장과 아파트형공장이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 광대로변과 남동측 소로변에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물의 8층 809호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 성장관리권역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 지가·형상. 토지면적 6,617.8㎡, 공시지가 1,641,000원/㎡이며 평지의 사다리형 공장용지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물의 일괄 경매 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이용혁의 전입일 확인. 말소기준 2023.02.20보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 주민등록·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제와 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 점유관계 대조. 현황조사·매각물건명세서의 이용혁 일부 점유와 감정평가서의 소유자 사용 탐문 내용이 서로 달라 현장 확인이 필요합니다.
- 복층·제시외 건물. 내부 복층과 제시외 건물이 감정에 반영되어 있으므로 실제 구조와 매각 포함 범위를 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 아파트형공장, 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 및 토지거래계약에관한허가구역이라는 점을 전제로 이용계획과 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교 없이 시세 할인으로 해석하지 말고, 권리·점유 확인 후 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 509,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 249,410,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 공부상 용도가 아파트형공장이고 내부 복층·제시외 건물이 존재하며, 무엇보다 일부 점유자 이용혁의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다.
등기부 자체는 하나은행의 2023.02.20 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 점유자의 대항력이 확인되지 않은 이상 매수인 인수 0원도, 실질취득 249,410,000원도 확정값이 아닙니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격보다 점유 확인이 먼저이고, 그다음에 복층·제시외 건물의 매각 범위를 확정한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
