인천지방법원 2025타경1246. 인천 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 8층 809호로, 공부상 용도는 아파트형공장입니다. 감정가 509,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,410,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 점유관계와 물건의 특수성을 확인해야 합니다.
등기부상 2016년 설정됐던 중소기업은행 근저당권 2건은 2023.02.20. 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당권, 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 이용혁이 일부를 점유하는 것으로 기재되어 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 8층 809호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 호구포로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 아파트형공장 · 내부 복층 구성 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제8층 제809호 |
| 소유자 | 김종복 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 249,410,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 372,672,335원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 특성 | 공장용지 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 재생사업지구 |
| 매각 관련 특기 | 제시외건물 포함 · 일괄 경매진행 여부 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 점유자 확인은 남는다
2016.11.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원과 72,000,000원은 2023.02.20. 해지를 원인으로 등기상 말소됐습니다. 말소기준은 같은 날 접수된 하나은행 근저당권 360,000,000원이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 남는 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용혁 | 일부 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 다만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로 배당요구 여부, 대항력 발생 시점, 우선변제 가능 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 현재 상태에서 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가 249,410,000원은 감정가 509,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 수요층·금융조건·환금성이 다르고, 이 물건은 내부 복층과 제시외건물까지 포함되어 개별성이 큽니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 249,410,000원 | 245,118,260원 | 664,681,740원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 174,587,000원 | 171,342,782원 | 738,457,218원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 122,210,899원 | 119,699,946원 | 790,100,054원 |
④ 예상배당표 (매각가 249,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,291,740원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 245,118,260원 | 114,881,740원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 0원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 하나은행 | 360,000,000원 | 0원 | 360,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 하나은행 | 72,000,000원 | 0원 | 72,000,000원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,800,000원 | 0원 | 45,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 909,800,000원 중 채권자 예상배당은 245,118,260원, 미배당은 664,681,740원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고잔근린공원 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공장과 아파트형공장이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 아파트형공장이고 토지는 공장용지입니다. 일반 주거용 아파트로 가정한 수요·시세 비교는 적절하지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며, 외벽은 강화유리와 복합판넬, 창호는 알루미늄새시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전과 화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 광대로와 남동측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 인접 필지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부 복층과 제시외건물이 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이용혁의 임대차 원문 확인. 전입신고일, 사업자등록일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 미배당된다면 매수인 부담이 생길 수 있으므로 최저가만으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 점유현황 현장 확인. 이용혁 일부 점유와 소유자 사용 탐문이 서로 다르므로, 현장 사용주체와 점유 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 중소기업은행 근저당 말소 대조. 등기상 말소 내용과 예상배당표의 채권자 반영이 일치하지 않으므로 원본 서류에서 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 제시외건물의 위치·면적·이용상태와 일괄매각 여부, 철거 또는 사용상 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 복층 적법성 확인. 공부상 아파트형공장 내부의 복층 구성에 관해 허가·신고·원상복구 가능성과 사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 산업단지 이용 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 입주자격, 업종 제한과 공장 관련 행정조건을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치가 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례와 공실, 관리비, 금융조건을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 등기 구조는 2023.02.20. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 형태입니다. 그러나 이용혁의 보증금·전입시점·확정일자가 미상이라 점유 관련 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 감정가 509,000,000원에서 최저가 249,410,000원까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없고, 아파트형공장·복층·제시외건물이라는 특성이 겹쳐 있습니다.
등기상 확정 인수는 0원, 임차인 관련 실질 인수는 미확정. 따라서 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 이용혁의 대항력과 보증금, 제시외건물의 일괄매각 여부, 복층의 적법성, 산업단지 이용조건과 실제 환금성을 확인하는 데 있습니다. 이 항목들이 해소되기 전에는 현재 최저가를 곧바로 실질취득비용이나 시세보다 싼 가격으로 보아서는 안 됩니다.