🏷️ 감정가 대비 24.01% 💰 실질취득 50,005,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 🔁 4회 유찰
인천지방법원 2025타경1247. 인천 서구 가좌동 111-18의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 가좌1동지역주택조합이고, 말소기준권리는 2022.04.26 설정된 주식회사현영홀딩스 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 김영민 명의 근저당권 54,000,000원도 설정되어 있으며, 이후 2025.07.16 김영민의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 강병윤 1명입니다. 보증금 15,000,000원, 월차임 400,000원이며 전입일은 2024.01.12입니다. 말소기준일 2022.04.26보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.07.30 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 111-18 · 인천광역시 서구 가정로138번길 27-3 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 가좌1동지역주택조합 |
| 토지 | 100.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 208,273,770원 / 50,005,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영민 / 68,769,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2000년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2005.01.05 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.26 현영홀딩스 근저당입니다. 이후 같은 날 설정된 김영민 근저당과 2025.07.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병윤 | 15,000,000원 | 400,000원 | 2024.01.12 | 2025.07.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 208,273,770원이고 현재 최저매각가는 50,005,000원입니다. 4회 유찰로 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 50,005,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,005,000원 | 48,704,910원 | 125,295,090원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,003,500원 | 33,973,437원 | 140,026,563원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 24,502,450원 | 23,661,406원 | 150,338,594원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 35,003,500원, 24,502,450원으로 내려가지만, 동시에 채권자 미배당도 140,026,563원, 150,338,594원으로 확대됩니다. 다만 이 미배당은 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,090원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 120,000,000원 | 48,704,910원 |
| 3. 근저당 · 김영민 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 174,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 48,704,910원, 미배당은 125,295,090원입니다. 신청채권자 김영민의 청구액은 68,769,863원이며, 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 서부여성회관역 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·연립·다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서부여성회관역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 주택으로 이용 중입니다. 건물은 세멘부록조 세멘와즙 평가건주택으로 외벽 인조석 붙임, 내벽 벽지·타일, 샷시창 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 100.9㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함합니다. 입찰 전 매각목록과 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 강병윤은 대항력은 없지만 실제 임차인으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유상태를 확인하세요.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 50,005,000원은 감정가의 24.01%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 단독주택 + 토지이고 이미 4회 유찰된 물건입니다. 현장 상태와 주변 수요를 응찰가 결정에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2022.04.26 현영홀딩스 근저당이 말소기준이고, 임차인 강병윤의 전입은 2024.01.12로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 대항력 임차인 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 208,273,770원 감정가가 50,005,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거는 충분하지 않습니다. 단독주택·토지라는 개별성과 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
