청주지방법원 2022타경6132. 제천시 신월동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2017.08.23. 설정된 제천남부신용협동조합 근저당권 97,500,000원이고, 이후 설정된 이수길 근저당권 30,000,000원, 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계가 정리된다는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 목록 4번은 농지취득자격증명서가 필요하고, 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다. 또한 단층주택 10평은 소재불명이고, 69.5㎡ 단층주택은 증축돼 기존 부분과 증축 부분의 구분이 곤란하며 건축물대장·건물등기부와 실제 현황이 다릅니다. 현장에 있는 냉동창고는 매각 대상에서도 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2022타경6132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 용두대로31안길 10 · 건물 등기 소재지 충청북도 제천시 신월동 1136-12 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 · 시멘블럭조 기와지붕 지상 1층 |
| 토지 | 532.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지·부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김인호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 326,172,000원 / 106,880,000원 (7회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수길 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 이수길 근저당권과 충북신용보증재단·소상공인시장진흥공단·메리츠캐피탈 주식회사의 가압류, 이수길의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 106,880,000원 가정에서는 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 32.77%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가 326,172,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 106,880,000원입니다. 감정가 대비 비율은 32.77%입니다. 그러나 단독주택과 여러 토지가 결합된 물건이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 78,357,054원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 85,504,000원 | 83,564,928원 | 99,375,806원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 68,403,200원 | 66,771,942원 | 116,168,792원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 78,357,054원에서 99,375,806원, 116,168,792원으로 증가합니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격을 판단할 때는 채권자의 미배당이 아니라 현황과 일치하는 실제 매각 대상, 농지취득 가능 여부, 매각 제외 시설 및 건물 정비비용을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,296,320원 |
| 1. 근저당 · 제천남부신용협동조합 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이수길 | 30,000,000원 | 7,083,680원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,823,780원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 9,616,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정됐습니다. 총 채권액 182,940,734원 중 채권자 배당액은 104,583,680원, 미배당액은 78,357,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 현황·매각범위 — 권리보다 중요한 네 가지
- 일괄매각. 단독주택과 토지를 함께 매각하는 구조이므로 목록별 소유관계·경계·이용상태를 한꺼번에 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물. 목록 1번 단층주택 10평은 소재불명으로 기재돼 실제 존재 여부와 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 불일치. 단층주택 69.5㎡는 증축돼 기존 부분과 증축 부분을 구분하기 어려운 하나의 건물로 사용 중이며, 건축물대장·건물등기부와 사실상 현황이 다릅니다.
- 냉동창고 매각 제외. 현장 냉동창고는 매각 대상에서 제외되므로 소유관계, 부지 사용관계와 인도·철거 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 위반건축물 표시는 없지만, 건물의 증축 및 공부·현황 차이가 별도로 명시돼 있으므로 건축물대장과 현장 실측을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지 조건 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 제천농산물도매시장 남동측 인근이며, 단독주택·자연림·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 북측 용두대로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 시멘블럭조 기와지붕 지상 1층으로 벽체 돌붙임, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판·타일, 창문 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 소로3류와 접합니다. 준보전산지와도 접합니다.
- 토지 특성. 토지면적 532.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 164,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4번에 대한 증명서 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 목록별 경계 확인. 토지 1136-12·1136-30·1136-35의 경계와 실제 점유 범위를 지적도·현황측량으로 대조하세요.
- 소재불명 건물 확인. 단층주택 10평의 실제 존재 여부와 평가·매각 포함 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 증축 부분 점검. 69.5㎡ 건물의 기존·증축 부분, 허가·신고 여부, 철거 또는 정비 가능성을 건축물대장과 대조하세요.
- 매각 제외 냉동창고. 냉동창고 소유자, 토지 사용 권원과 낙찰 후 존치·철거·사용 가능성을 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자와 사용관계는 현장 및 현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현황 정비비와 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장과 법원의 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현물과 절차가 어렵습니다. 농지취득자격증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수되고, 소재불명 단층주택과 증축으로 인한 공부·현황 차이가 있으며, 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.
최저가가 106,880,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 7회 유찰까지 진행된 만큼, 권리는 정리되지만 현장과 매각범위를 정리할 수 있는 입찰자에게만 적합한 물건입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황 리스크는 큼 — 농취증·경계·건물 현황 확인 전에는 보수적 접근입니다.
