41,160,000원
인천지방법원 2025타경1286. 인천 미추홀구 도화동 24-74, 5층 501호의 전용 42.07㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 84,000,000원에서 41,160,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전세권입니다.
을구 8번 전세권은 2021.09.27. 설정됐고, 2024.06.21. 변경등기로 전세금이 73,000,000원으로 변경됐습니다. 제공된 권리판단상 말소기준일인 2025.07.10.보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시돼 있습니다. 최초 전세금 83,000,000원과 변경 전세금 73,000,000원은 별개의 권리가 아니라 같은 전세권의 변경 전후 금액이므로 합산하지 않고, 현재 변경액 73,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
또한 점유자 권순택은 2024.06.12. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일만 기준으로는 말소기준일보다 앞서므로 대항력 가능·미상입니다. 전세권자 ‘국’과 점유자 권순택의 법률관계가 같은 점유관계인지, 별도 임대차인지 확인되지 않아 미상 보증금을 임의로 더하거나 제외할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 24-74 5층 501호 도로명: 인천광역시 미추홀구 연송로86번길 73-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 42.07㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 총 4세대 · 2010.03.08. |
| 소유자 | 장재광 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(분할전 수산업협동조합중앙회) / 158,576,155원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
임차인·점유자 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순택 | 2024.06.12. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 ‘인수 없음’으로 처리해서는 안 되며, 대항력 가능·보증금 미상 위험으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
비교 가능한 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 총 4세대 다세대주택이고 최근 낙찰금액도 확인되지 않아, 감정가나 최저가만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 전세권 인수 | 최소 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 41,160,000원 | 73,000,000원 | 114,160,000원 | 135.9% |
| 3회 유찰 시 | 28,812,000원 | 73,000,000원 | 101,812,000원 | 121.2% |
| 4회 유찰 시 | 20,168,400원 | 73,000,000원 | 93,168,400원 | 110.9% |
현재 최저가에 등기상 인수 전세금만 더해도 감정가보다 30,160,000원 높습니다. 3회 유찰이나 4회 유찰 시나리오에서도 전세권 73,000,000원을 더한 최소 실질취득은 감정가 84,000,000원을 계속 웃돕니다. 여기에 권순택의 미상 보증금 위험은 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 국 | 83,000,000원 | 40,019,120원 |
| 3. 을구 8-2번 전세권 변경 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 41,160,000원 중 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 전세권 항목에 배당되는 추정입니다. 총 채권액 156,000,000원 대비 미배당은 115,980,880원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천전자마이스터고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위에 아파트와 다세대주택이 분포하는 준주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가는 1,217,000원/㎡입니다.
- 규모. 총 4세대 다세대주택으로 최근 매각사례와 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 8번 전세권의 현재 전세금 73,000,000원, 배당요구 여부, 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자 임대차 확인. 권순택의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계 확인. 전세권자 ‘국’과 점유자 권순택이 같은 점유관계인지 별도 임대차인지 확인해야 중복 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 낙찰가가 아니라 최소 실질취득 114,160,000원 이상을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교표가 없으므로 인근 동일 면적 다세대의 최근 거래와 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 언급된 토지 을구 9번 근저당권설정등기는 토지 등기부상 2010.03.25. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 원본을 재확인해야 합니다.
- 기타 비용. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액과 명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “135.9% 실질취득”
이 물건은 감정가 84,000,000원에서 41,160,000원으로 내려와 표면상 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 매수인 인수로 표시된 선순위 전세권 73,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 114,160,000원, 감정가의 135.9%입니다.
3회 또는 4회 유찰을 가정해도 전세권을 포함한 최소 실질취득은 감정가를 웃돕니다. 더구나 점유자 권순택의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험도 닫히지 않았습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장에서 저렴하다는 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리도 미확정입니다. 전세권의 소멸 조건과 점유자의 임대차관계가 원본 서류로 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
