21,369,000원
인천지방법원 2025타경1291. 인천 미추홀구 주안동 ‘알바트로스’ 6층 604호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택:원룸형)이고, 대상 면적은 17.815㎡입니다. 2017년 탁재영 명의로 82,500,000원에 소유권이 이전된 날 우리은행이 채권최고액 55,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 서울신용보증재단 가압류, 성동구 압류, 유비제십이차유동화전문유한회사 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 89,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 21,369,000원까지 낮아졌습니다. 감정가와 비교하면 24.01% 수준이지만, 이 물건은 과거 거래가격이 크게 내려온 단지라 감정가 할인율만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 최신 거래는 2026년 5월 39,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 39,500,000원으로 현재 최저가는 그 평균의 54.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1291 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 6층 604호 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택:원룸형) · 17.815㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 탁재영 · 2017.02.06. 소유권이전 · 거래가액 82,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,369,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 48,848,016원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2012.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.02.06. 우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 11,250,000원, 성동구 압류, 유비제십이차유동화전문유한회사 가압류 43,571,119원, 국세 압류 및 2025.07.01. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.05.26. 성동구 압류는 2023.11.13. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 이미 크게 내려왔다
알바트로스의 대상 면적은 17.815㎡이고, 비교 실거래는 17.02㎡~17.82㎡입니다. 전체 12건 평균은 77,874,166원이지만 이는 2022년의 81,000,000원~110,000,000원 거래와 2024년 97,000,000원 거래가 섞인 수치입니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 17.02㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.02 | 17.74㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 2022.10 | 17.74㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 39,500,000원 |
최신 거래는 2026년 5월 동일한 6층의 17.82㎡가 39,000,000원에 거래된 사례입니다. 최근 12개월 평균은 39,500,000원이고 현재 최저가 21,369,000원은 그 평균의 54.1%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 구간까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,642원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 20,584,358원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유비제십이차유동화전문유한회사 | 43,571,119원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 109,821,119원에 비해 매각대금이 작아 예상 미배당액은 89,236,761원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 48,848,016원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24.01% | 21,369,000원 | 20,584,358원 | 89,236,761원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 14,958,299원 | 14,289,050원 | 95,532,069원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 10,470,809원 | 9,882,334원 | 99,938,785원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 우리은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 분석상 그 미배당이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 낙찰자의 가격 판단에서는 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 시민공원역 북동측 인근으로, 주변은 아파트와 오피스텔이 혼재하는 주상·주거지대입니다.
- 교통. 북측 소로를 통해 경인로 등 간선도로에 연결되며 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 2012.08.28입니다. 위생·급배수, 도시가스, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 2층 관련 위반건축물 표시가 있습니다. 본건은 6층 604호이므로 표시 범위와 본건에 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고 내역이 없더라도 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 보기. 전체 평균 77,874,166원보다 최근 12개월 평균 39,500,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거보다 53.8% 낮습니다. 낙찰 후 재매각 시에도 과거 8,000만~1억원대 가격 회복을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 원본으로 재확인하세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부의 2층 위반건축물 표시가 본건 604호의 이용·대출·처분에 영향을 주는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2017.02.06. 우리은행 근저당을 말소기준으로 삼되, 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 하락한 시세까지 함께 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 4회 유찰 끝에 21,369,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 39,500,000원의 54.1%까지 낮아졌습니다.
다만 이 단지는 과거 8,000만~1억원대 거래에서 최근 3,900만~4,000만원대로 가격이 크게 내려왔고, 최근 구간과 과거 구간의 차이는 -53.8%입니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자보다 최신 거래 39,000,000원과 최근 평균 39,500,000원을 기준으로 접근해야 합니다. 권리는 단순하고 현재 가격에는 할인 여지가 보이지만, 4회 유찰·급격한 거래가 하락·임대관계 미상· 2층 위반건축물 표시를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
