인천지방법원 2025타경1317. 인천광역시 연수구 동춘동 대림3차아파트 301동 6층 601호입니다. 1993.07.10 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 6층 건물의 6층 세대로, 감정평가서에는 현재 아파트로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
등기상 현재 소유자는 주정호이며, 2017.08.10 거래가 153,000,000원에 소유권을 취득한 날 우리은행 앞으로 채권최고액 134,750,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 인천신용보증재단 가압류 2건, 우리은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 940 대림3차아파트 제301동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 먼우금로83번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상6층 건물 내 6층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주정호 (2017.08.10. 거래가 153,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 126,831,548원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.08.10. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 인천신용보증재단의 가압류 48,250,000원과 36,007,297원, 우리은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 제공된 권리분류상 모두 매각으로 소멸합니다. 1993년부터 2017년까지 설정됐던 기존 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정 금지
감정가는 208,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 71,344,000원, 그다음 회차는 49,940,800원으로 낮아지는 시나리오입니다.
다만 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 현장 상태와 동일 단지 실거래를 대조하기 전에는 “반값 아파트”나 “시세보다 저렴하다”는 결론을 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 101,920,000원 | 49% | 119,314,177원 |
| 3회 유찰 시 | 71,344,000원 | 34% | 149,347,489원 |
| 4회 유찰 시 | 49,940,800원 | 24% | 170,365,431원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 134,750,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 48,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 36,007,297원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 219,007,297원 | 119,314,177원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되지만, 우리은행의 채권최고액과 신청채권 청구액 모두 전액 충족되지 않습니다. 후순위 가압류 2건과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 인천동춘초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 1993.07.10 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 세대입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 있으며 지상 주차장이 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 단지 내 포장도로를 통해 북동측과 남측으로 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 주민등록 전입세대, 외국인체류확인서, 사업자등록, 현장 점유자를 확인하세요.
- 대항력 보수 판단. 점유자가 확인되더라도 보증금·전입일·확정일자가 불명확하면 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 계산하세요.
- 최신 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 대림3차아파트 동일 면적·동·층의 최신 실거래와 매물을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 법원 문건과 세금 관련 배당순위를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 최상층 상태. 지상 6층 건물의 6층 세대이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건송달내역을 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 확인이 먼저
이 사건은 우리은행 근저당이 말소기준으로 명확하고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
그러나 임대관계 미상이라는 한 줄을 가볍게 넘겨서는 안 됩니다. 현재 확인되지 않은 점유자가 있다면 전입일과 보증금에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최신 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 권리는 통과, 점유와 시세는 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 현장 점유와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
