26,891,000원
인천지방법원 2025타경1379. 인천 남동구 구월동 서보빌라 4층 402호, 전용 37.56㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영광이고, 2022년 매매 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 김요셉은 2022.02.28 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2024.04.05 보증금 72,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.09.11 신용보증기금 가압류보다 앞서므로 매각으로 없어지는 권리가 아니라, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 112,000,000원에서 4회 유찰되어 26,891,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 가격에 낙찰될 경우 임차인에게 26,006,962원이 우선 배당되고, 보증금 중 45,993,038원이 남습니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하므로 26,891,000원 + 45,993,038원 = 72,884,038원이 현재 회차의 실질취득비용입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘기 때문에, 총 취득부담은 구조적으로 72,000,000원 보증금 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1163-15 서보빌라 4층 402호 도로명: 인천광역시 남동구 인주대로604번길 89-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.56㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 김영광 · 2022.01.26 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2022.03.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 26,891,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김요셉 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 서보빌라(2동) · 15세대 · 1993.08.12 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.11 신용보증기금의 가압류 99,000,000원입니다. 이후 주식회사 오씨코퍼레이션 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김요셉의 대항요건과 확정일자는 2022.02.28이고 주택임차권등기도 2024.04.05로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김요셉 | 4층 402호 37.56㎡ 전부 | 2022.02.28 | 2022.02.28 | 72,000,000원 | 2024.04.05 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 김요셉의 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
서보빌라(2동) 전용 37.56㎡의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 88,300,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 2024.05의 37,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -38.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 37.56㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 2023.07 | 37.56㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2023.06 | 37.56㎡ | -1 | 62,000,000원 |
| 2023.02 | 37.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 37.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 37.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 37.56㎡ | -1 | 61,000,000원 |
| 2021.08 | 37.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 37.56㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.06 | 37.56㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.56㎡ | 3건 | 61,333,333원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 43.8%이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 수치를 그대로 ‘할인율’로 읽을 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득비용 72,884,038원은 최근 12개월 평균 61,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 37,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 게다가 거래 추세가 -38.6%이므로, 전체 평균 88,300,000원만 근거로 가격 매력을 높게 평가해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 884,038원 |
| 1. 임차인 김요셉 보증금 | 72,000,000원 | 26,006,962원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오씨코퍼레이션 | 9,916,650원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김요셉 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 884,038원을 공제한 26,006,962원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 45,993,038원을 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
낙찰가가 더 내려가면? — 인수액이 대신 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,891,000원 | 26,006,962원 | 45,993,038원 | 72,884,038원 |
| 5회 유찰 시 | 18,823,700원 | 18,084,873원 | 53,915,127원 | 72,738,827원 |
| 6회 유찰 시 | 13,176,590원 | 12,539,411원 | 59,460,589원 | 72,637,179원 |
5회, 6회 유찰 시 매각가는 계속 낮아지지만 임차인의 미배당 보증금은 각각 53,915,127원, 59,460,589원으로 커집니다. 그래서 총 취득부담은 각각 72,738,827원, 72,637,179원으로 크게 내려가지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체는 곧바로 매수인의 경제적 이익으로 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 서보빌라(2동) 전용 37.56㎡가 실거래 비교 대상과 일치합니다.
- 규모. 총 15세대, 사용승인일은 1993.08.12입니다.
- 토지. 토지면적 348.7㎡, 지목은 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,591,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 실거래 10건의 전체 평균은 88,300,000원이지만 최근 12개월 평균은 61,333,333원이고 최근 추세는 -38.6%입니다.
- 표기 확인. 외벽에는 ‘서보빌라 2’로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현재 회차는 최저가 26,891,000원에 인수액 45,993,038원이 더해집니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 53,915,127원·59,460,589원으로 증가합니다.
- 임차권 원문 재확인. 김요셉의 2022.02.28 전입·점유·확정일자와 2024.04.05 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김요셉과 경매신청채권자 김요셉의 관계 및 임대차 실체를 원본 서류와 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 88,300,000원보다 최근 12개월 평균 61,333,333원·최신 거래 37,000,000원·추세 -38.6%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 핵심은 감정가 112,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 26,891,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김요셉의 보증금 72,000,000원 임차권이 있고, 현재 회차에서는 45,993,038원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 현재 실질취득은 72,884,038원입니다.
그 실질취득비용은 최근 12개월 평균 61,333,333원과 최신 거래 37,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -38.6%입니다. 5회·6회 유찰로 매각가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 다세대·15세대 규모, 현재 4회 유찰, 같은 빌라 경매의 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상. 이 사건은 ‘몇 회 유찰됐는가’보다 임차보증금까지 포함해 실제 얼마를 부담하는가를 먼저 봐야 합니다.
