인천지방법원 2025타경1384. 인천지방법원과 인천지방검찰청 인근 석목법조빌딩 2층 206호로, 감정평가상 업무시설(사무실)로 이용 중입니다. 감정가 162,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 79,380,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 말소기준권리보다 앞선 가등기를 먼저 확인해야 합니다.
현 소유자는 조병기이며, 등기상 2006.06.12. 갑구 8번에 조병기를 권리자로 하는 소유권이전청구권가등기 관련 등기가 있습니다. 이후 2007.03.14. 남동농업협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 따라서 갑구 8번 가등기는 말소기준보다 선순위이고, 현재 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 매각 후 말소 가능 여부를 원본 서류로 확정하지 않으면 안전한 입찰가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1384 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 업무시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 3층, 지상 8층 중 제2층 제206호 · 사용승인 2002.08.13. |
| 소유자 | 조병기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 76,798,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준권리는 을구 4번 남동농업협동조합 근저당권 76,700,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 을구 6번 근저당권 13,000,000원과 2025.07.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당권·경매개시결정 중 다수는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 학익4주택재개발정비사업조합, 김범선 | 206호 | 2018.03.22 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 점유 신고는 1건입니다. 전입일 2018.03.22.은 말소기준권리 2007.03.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 79,380,000원으로 감정가 162,000,000원의 49%입니다. 그러나 업무시설은 주거용 물건과 수요층이 다르고, 이 사건은 선순위 가등기의 법적 효과를 확정하기 전까지 실질취득비용을 계산하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 76,700,000원 | 76,700,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 13,000,000원 | 851,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 89,700,000원 중 77,551,160원이 배당되고, 12,148,840원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 점유자의 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 이 배당표의 인수액 0원은 임차보증금 등 금액 인수를 뜻하며, 선순위 가등기의 법적 효과까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방검찰청 북동측 인근으로, 인천지방법원·인천지방검찰청을 중심으로 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층·지상 8층 건물이며, 위생·급배수·화재경보·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,700,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 법원·검찰청 주변 사무실 수요를 확인해야 하며, 업무시설은 주거용 물건보다 실제 임대료·공실·관리비가 매각가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 8번 가등기의 종류, 권리자, 피담보채권, 본등기 가능성, 말소 동의 및 매각 후 존속 여부를 등기부와 관련 계약서로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기의 매수인 인수 여부와 특별매각조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 위반 내용, 시정 여부, 이행강제금과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 학익4주택재개발정비사업조합과 김범선의 실제 점유 형태, 임대차계약 당사자와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 업무시설 현장 확인. 사무실 내부 상태, 전용 출입, 공용시설, 관리비 체납, 실제 임대 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 금액 인수와 권리 인수 구분. 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원만 보고 선순위 가등기 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 79,380,000원까지 내려왔고, 점유자의 보증금 100,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 저가 업무시설처럼 보입니다. 하지만 권리 순서를 펼치면 2006.06.12. 가등기가 2007.03.14. 말소기준권리보다 먼저 존재하며, 현재 분류상 매각으로 소멸하지 않습니다. 집합건축물대장상 위반건축물 표시도 확인됩니다.
임차보증금은 안전하지만 선순위 가등기는 미확정입니다. 따라서 결론은 가격 매수가 아니라 원본 확인입니다. 가등기의 성격과 말소 가능성, 위반건축물의 해소 비용을 확정한 뒤에야 79,380,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 판단은 입찰 보류가 합리적입니다.
