인천지방법원 2025타경1459. 부평동 풀하우스 1층 101호로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 162,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 79,380,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 임차인의 대항력입니다.
임차인 임이슬은 2023년 6월 14일 전입했고, 말소기준인 2025년 2월 6일 인천신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 15,000,000원, 월차임은 800,000원이며 우선변제권은 없습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 낙찰자가 보증금 전액을 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-12 풀하우스 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 중 1층 · 사용승인 2017.05.22 |
| 소유자 | 이수관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 142,805,292원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1,500만원 인수
권리분석 기준은 2025년 2월 6일 인천신용보증재단의 가압류입니다. 임차인 임이슬의 전입일은 2023년 6월 14일로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않고 예상배당에서도 임차인 배당액은 0원으로 계산돼, 보증금 15,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임이슬 | 1층 101호 | 2023.06.14 | 15,000,000원 / 800,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로
임차보증금 15,000,000원은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담합니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가면 실질취득액도 내려가지만, 각 회차마다 반드시 보증금 인수액을 더해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 가압류 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 79,380,000원 | 15,000,000원 | 94,380,000원 | 0원 | 27,551,160원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,566,000원 | 15,000,000원 | 70,566,000원 | 0원 | 4,165,812원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 38,896,200원 | 15,000,000원 | 53,896,200원 | 12,203,932원 | 0원 |
현재 실질취득액 94,380,000원은 감정가 162,000,000원의 58.3%입니다. 다만 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이므로, 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 근린생활시설의 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일 상권 매매사례를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,828,840원 |
| 인수 · 임차인 임이슬 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 신청채권자 · 하나은행 | 142,805,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,551,160원 |
임차보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 낙찰자가 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현장조사일 현재 1층 101호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 부원중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 5필지 일단의 대체로 사다리형 토지로, 동측과 서측의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조로 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비돼 있으며, 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 79,380,000원이 아니라 보증금 인수를 더한 94,380,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인 임이슬의 임대차계약서, 실제 점유 범위, 보증금 잔액, 월차임 지급 상태를 직접 확인하세요.
- 명도와 보증금 동시 해결. 대항력 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 점유를 유지할 수 있으므로 반환 재원과 인도 협의를 함께 설계해야 합니다.
- 배당구조 대조. 신청채권자 하나은행 청구액 142,805,292원의 예상배당이 0원으로 계산된 구조를 등기부·채권계산서·배당요구 내역과 대조하세요.
- 근린생활시설 시세 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 상권 1층 근린시설의 매매가·임대료·공실 기간을 조사하세요.
- 공법상 제한 확인. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등의 제한이 예정한 영업과 용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “58.3% 실질취득”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 임차보증금 15,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실제 판단 기준은 79,380,000원이 아니라 94,380,000원, 감정가의 58.3%입니다.
인수액이 명확하다는 점은 계산 가능한 위험이지만, 근린생활시설의 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 여기에 신청채권자 하나은행의 예상배당이 0원으로 계산된 배당구조도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “가격표는 낮아졌지만, 임차보증금과 배당구조를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다.
