인천지방법원 2025타경1514. 등기상 소유자는 허진희이고, 2023.04.27 소유권을 취득하면서 거래가액 733,597,200원이 기재됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 채권최고액 600,000,000원으로 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.26 주식회사 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 감정 이용상태는 상호 ‘맛찜랭킹’의 일반음식점이며 현황은 폐문부재 상태입니다. 현재 최저매각가는 164,949,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 687,000,000원 대비 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층124호 · 도로명 인천광역시 서구 이음4로 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 일반음식점(상호: 맛찜랭킹) · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 124호 |
| 소유자 | 허진희 · 2023.04.27 소유권이전 · 거래가액 733,597,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 164,949,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 511,119,588원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.27 주식회사국민은행 근저당권입니다. 임차인 이창용의 전입일은 2025.05.15로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 이 임차인은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창용 | 2025.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·환금성 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰된 상태이고 최저매각가는 164,949,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 24%로 표시됩니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 164,949,000원 | 161,839,714원 | 438,160,286원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 115,464,300원 | 113,047,800원 | 486,952,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 80,825,010원 | 78,970,160원 | 521,029,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,109,286원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 161,839,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 164,949,000원 가정 시 근저당권자 배당 후 미배당액은 438,160,286원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철 아라역 남서측 인근으로, 대규모 아파트단지와 상업용부동산이 주를 이루는 검단신도시 중심지역입니다.
- 교통. 동측 중로를 통해 원당대로 등 간선도로에 연계되고, 인근에 버스정류장과 아라역이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반음식점이며 상호는 ‘맛찜랭킹’입니다. 조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 1층 124호이고, 사용승인일은 2023.02.28입니다.
- 토지. 세장형 토지로 근린생활시설·오피스텔 부지로 이용 중이며, 토지 전체 면적은 2,550㎡, 공시지가는 3,116,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 동측 중로와 서측 보행자도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 부동산인 데다 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 가격 비교가 없는 만큼 감정가 대비 할인폭보다 실제 상권과 임대수요를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이창용은 2025.05.15 전입으로 말소기준 2023.04.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 164,949,000원은 4회 유찰 결과입니다. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락률만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 영업성. 감정 이용상태는 일반음식점이고 폐문부재 상태입니다. 실제 내부 상태와 영업 가능성, 상권 및 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 근저당 미배당액 438,160,286원은 채권자의 미회수액이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2023.04.27 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이창용의 전입은 2025.05.15로 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 687,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 164,949,000원까지 내려왔더라도, 실거래 시세가 확인되지 않고 감정상 이용상태가 일반음식점이며 폐문부재 상태입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
