인천지방법원 2025타경500362. 송도동 롯데캐슬 104동 3층 303호, 전용 110.7602㎡ 아파트입니다. 감정가는 820,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 401,800,000원입니다. 같은 면적의 최근 실거래가 800,000,000원에서 860,000,000원 사이인 점만 보면 가격 차이는 큽니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준과 임차인의 시간 순서입니다. 2021.12.22 설정된 남인천농업협동조합 근저당권은 2022.03.31 해지로 말소됐습니다. 따라서 그 근저당 날짜만을 기준으로 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 등기 흐름상 현재 남아 있는 강제경매개시결정은 2025.01.17이고, 이양완의 전입일은 그보다 앞선 2024.07.23입니다. 다만 보증금과 확정일자, 현 점유 여부가 확인되지 않아 인수금액은 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로27번길 70, 104동 3층 303호 (송도동, 롯데캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 110.7602㎡ · 32층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이천석 (2023.07.31 소유권이전 · 거래가액 730,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 401,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 681,629,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 롯데캐슬 · 643세대 · 사용승인일 2012.10.25 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 선행 전입을 분리해 봐야 한다
2023.10.11 등기된 몰수보전은 2025.05.27 실효로 말소됐습니다. 2025.05.13의 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 11,097,567원, 2025.08.19 연수구 압류, 2026.02.03 국 압류는 강제경매개시결정 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이양완 | 2024.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이양완은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2024.07.23이지만 보증금, 확정일자, 임차 부분과 현재 점유 상태는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율은 크지만 실질취득 기준으로 다시 계산해야 한다
롯데캐슬 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.07의 860,000,000원이며, 12건 평균은 831,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 110.76㎡ | 9 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 110.76㎡ | 15 | 860,000,000원 |
| 2026.06 | 110.76㎡ | 13 | 860,000,000원 |
| 2026.06 | 110.25㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 110.25㎡ | 21 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 110.25㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 110.76㎡ | 15 | 803,000,000원 |
| 2026.02 | 110.76㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 110.76㎡ | 26 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 110.76㎡ | 26 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 110.76㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2025.12 | 110.25㎡ | 18 | 810,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 831,916,666원 |
현재 최저가 401,800,000원은 최근 12개월 평균의 48.3%이고, 실거래 최저 800,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 820,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 가격대입니다. 다만 이 비교는 인수액이 실제로 0원일 때에만 유효합니다. 미배당 임차보증금이 확인되면 시세와 비교해야 할 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합한 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,418,000원 |
| 1. 남인천농업협동조합 근저당 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 | 681,629,684원 | 47,382,000원 |
| 3. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 | 11,097,567원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,040,727,251원 중 배당 산정액은 395,382,000원, 미배당액은 645,345,251원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 산정표상 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인 과제는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 401,800,000원 | 395,382,000원 | 645,345,251원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 281,260,000원 | 276,522,360원 | 764,204,891원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 196,882,000원 | 193,325,652원 | 847,401,599원 | 0원 |
산정표에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 이양완의 보증금이 확인되지 않았으므로, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어날 수 있으므로, 각 회차의 실질취득가는 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송원초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 인천도시철도 1호선 캠퍼스타운역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 내 3층이며, 사용승인일은 2012.10.25입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 기반. 643세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이양완의 점유 확인. 현재 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 현장 및 주민등록 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금액, 임차 범위 및 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 예상 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.12.22 근저당 설정과 2022.03.31 말소, 2025.01.17 강제경매개시결정의 관계를 최신 등기와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구서로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 산정에 반영되지 않은 당해세 및 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가만 실거래와 비교하지 말고, 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 최근 12개월 평균 831,916,666원 및 최신 거래 860,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인율보다 선행 전입 확인이 먼저”
최저가 401,800,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 831,916,666원의 48.3%입니다. 인수액이 실제로 0원이라면 가격 경쟁력은 분명합니다. 그러나 이 사건은 2021년 근저당이 2022년에 말소된 뒤, 임차인 이양완이 2024.07.23 전입했고 강제경매는 2025.01.17 시작됐다는 시간 순서를 놓치면 안 됩니다.
보증금과 확정일자, 점유 상태가 모두 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금은 가능·미상입니다. 예상배당에도 말소된 근저당이 포함돼 있어 원본 재검증이 필요합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 임차인 인수액이 0원으로 확정된 뒤에야 “최근 시세의 48.3%”라는 수치를 투자 판단에 사용할 수 있습니다.