인천지방법원 2025타경501426. 인천 미추홀구 용현동 매소홀로 55에 있는 토지 688㎡와 철근콘크리트조 5층 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사수정이앤씨이고, 현재 경매는 2022년 부천제일새마을금고가 설정한 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 진행되는 구조입니다. 신청채권액은 3,086,619,701원입니다.
등기부에는 2000년 이후 근저당권·압류·가압류·가등기 등 여러 권리가 등장하지만, 말소기준인 2022.04.08.보다 앞선 주요 권리는 각각 해지·해제·혼동 또는 후속 말소등기로 정리돼 있습니다. 따라서 과거 등기 이력의 수는 많아도, 현재 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기보다 건물의 현황과 행정상 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-461 · 인천광역시 미추홀구 매소홀로 55 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 위생 및 급배수설비·승강기설비 |
| 토지 | 대 688㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지·사다리형·광대세각 |
| 소유자 | 주식회사수정이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 4,353,389,600원 / 2,133,161,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,086,619,701원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거 등기, 현재 인수는 0원
말소기준은 2022.04.08. 부천제일새마을금고 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.03.28. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.26. 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 말소기준 이후의 고윤상·이하영 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 건물 전체가 공실이고 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차권이나 대항력 임차인의 보증금 인수는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 공실 여부와 실제 점유 상태는 매각기일 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 4,353,389,600원, 현재 최저매각가는 2,133,161,000원으로 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,133,161,000원입니다.
그러나 이 물건에는 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰에 따른 가격 하락을 보여줄 뿐, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 근거가 되지는 않습니다. 특히 공부상 근린생활시설이면서 전체 공실이고, 설비 일부가 철거됐으며 위반건축물로 등재돼 있어 정상 운영 상태의 건물과 같은 기준으로 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,133,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,731,610원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 우리은행 근저당권 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 5. 김유선 가압류 | 21,300,000원 | 21,300,000원 |
| 6. 김봉기 가압류 | 14,120,000원 | 14,120,000원 |
| 7. 한국씨티은행 근저당권 | 1,560,000,000원 | 89,009,390원 |
| 8. 장란경 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 9. 인천수산업협동조합 근저당권 | 2,080,000,000원 | 0원 |
| 10. 우문수 근저당권 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 11. 수산업협동조합중앙회 근저당권 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 12. 우문수 근저당권 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 13. 오연화 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 14. 부천제일새마을금고 근저당권 | 3,240,000,000원 | 0원 |
| 15. 고윤상 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 16. 이하영 근저당권 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 17. 유진기업주식회사 가압류 | 163,598,600원 | 0원 |
| 18. 서울보증보험주식회사 가압류 | 876,512,570원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 17,510,531,170원 중 예상배당액은 2,109,429,390원, 미배당액은 15,401,101,780원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 상태
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 대 688㎡, 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대세각입니다. 공시지가는 ㎡당 2,679,000원입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역과 대로2류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 근린생활시설로, 위생·급배수·승강기 설비가 있으나 현황상 전체 공실이고 설비 일부가 철거돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 무단증축에 따른 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 개발 이력. 토지는 2023년 오피스텔 주거용 및 제1종근린생활시설 신축허가를 받았으나 미착공 상태입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 무단증축 부분의 위치·면적·철거 가능성, 시정명령과 이행강제금 부과 여부를 관할 부서에서 확인해야 합니다.
- 전체 공실 현장 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 잔존 동산과 폐기물, 전기·수도·승강기 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 설비 철거 범위 확인. 철거된 설비의 종류와 복구 범위를 확인해 재사용 또는 임대에 필요한 공사 범위를 산정해야 합니다.
- 2023년 건축허가 확인. 허가의 유효 여부, 미착공 사유, 설계변경 가능성, 보호구역·도로 저촉이 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세 여부와 매각대금 우선 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 자동 배당 시뮬레이션에 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어 최신 등기부와 채권계산서를 기준으로 배당순위를 다시 작성해야 합니다.
- 가격 재산정. 실거래 비교자료가 없으므로 토지 가치, 현존 건물 가치, 철거·복구비, 위반건축물 위험을 분리해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·건축허가 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 물건은 정리되지 않았다”
이 사건은 등기 이력만 보면 매우 복잡합니다. 그러나 2022.04.08. 말소기준보다 앞선 근저당권, 가압류, 가등기와 압류는 각각 후속 말소등기가 확인되고, 현재 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다. 권리분석의 결론만 놓고 보면 낙찰대금 외 등기상 추가 부담은 없습니다.
그렇다고 감정가의 49%라는 숫자만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 전체 공실·설비 일부 철거·위반건축물 무단증축·2023년 신축허가 후 미착공이라는 요소가 동시에 존재합니다. 더구나 토지는 보호구역과 도로에 저촉되고 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 권리위험은 낮지만 물건·행정·가격 검증 난도는 높은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 현 상태를 정상화하는 비용과 토지의 실제 사업성을 얼마나 정확히 산정하느냐에 있습니다.
