인천지방법원 2025타경501488. 만석동 만석하이츠빌라 4층 402호, 전용 29.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 변영호로, 2022.05.20. 거래가액 38,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차인의 선순위 대항력과 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다.
방관우는 2021.10.04. 임대차계약, 2021.10.06. 확정일자, 2021.10.30. 점유개시, 2021.11.04. 주민등록을 갖췄고, 2023.12.01. 보증금 33,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 사건의 말소기준은 2025.01.09. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·점유 및 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 화도진로154번길 4, 4층402호 (만석동, 만석하이츠빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.12㎡ · 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 변영호 (2022.05.20. 소유권이전 · 거래가액 38,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 1,100,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방관우 / 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 / 세대수 | 1996.11.08. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
1996년에 설정됐던 한국주택은행 근저당권 2건은 2007.03.30. 이미 말소됐습니다. 이후 2021년에 방관우의 임대차가 시작됐고, 2023.12.01. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매의 기준이 되는 2025.01.09. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 달리 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방관우 | 4층 402호 29.12㎡ 전부 | 33,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 32,319,800원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 33,000,000원을 실제 임차보증금으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득가로 보면 최근 시세보다 높다
만석하이츠빌라의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 32,250,000원이지만, 과거 2021~2022년의 33,000,000원~38,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 23,000,000원, 최신 거래도 2023.10. 23,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 30.17㎡ | 2 | 23,000,000원 |
| 2022.09 | 30.17㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.05 | 29.12㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2021.08 | 29.12㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 32,250,000원 |
최저가 1,100,000원 자체는 최근 12개월 시세의 4.8%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 무시한 숫자입니다. 실제 자금 부담인 33,419,800원을 최근 12개월 평균 23,000,000원과 비교하면 약 145.3%입니다. 최신 거래보다 약 10,419,800원 높은 수준이므로 이 사건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 419,800원 |
| 1. 임차인 방관우 보증금 | 33,000,000원 | 680,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 방관우 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 32,319,800원입니다. 임차인과 강제경매 신청채권자는 모두 방관우로 표시되어 있으므로, 실질취득 계산에서는 보증금 33,000,000원을 중복 합산하지 않고 임차보증금 1건의 미변제 잔액을 인수액으로 반영했습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 1,100,000원 | 32,319,800원 | 33,419,800원 |
| 11회 유찰 시 | 770,000원 | 32,643,860원 | 33,413,860원 |
| 12회 유찰 시 | 539,000원 | 32,870,702원 | 33,409,702원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 최저가는 1,100,000원에서 770,000원, 539,000원으로 내려가지만 미배당 보증금 인수액이 32,319,800원에서 32,643,860원, 32,870,702원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 세 시나리오 모두 약 33,410,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 개선하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 만석동행정복지센터 북동측 인근으로 공장·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 시내버스정류장이 인접하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 완경사지대의 정방형 토지이며 북서측 세로에 접합니다. 토지면적은 92.6㎡, 공시지가는 857,900원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 1996.11.08. 준공, 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 거래는 4건입니다. 최근 거래가 2023.10. 23,000,000원이고 가격 추세가 -34.9%인 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 1,100,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 32,319,800원을 더한 33,419,800원이 핵심 자금 기준입니다.
- 임차권 원본 대조. 방관우의 전입 2021.11.04., 확정일자 2021.10.06., 점유개시 2021.10.30., 임차권등기 2023.12.01. 및 보증금 33,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 방관우가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계와 채권 발생 경위를 원본 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 11회·12회 유찰 시에도 최저가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 약 33,410,000원으로 거의 고정됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 32,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 23,000,000원을 우선 비교해야 하며, 추세 역시 -34.9% 하락입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 10회 유찰 이력을 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 거래 공백을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “110만원짜리 물건”이 아니라 “3,341만원대 인수형”
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 최저매각가는 1,100,000원이지만, 방관우의 대항력 있는 임차보증금 33,000,000원 중 현재 예상배당 후 남는 32,319,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 33,419,800원이며, 추가 유찰을 가정해도 총 부담은 약 33,410,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 23,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -34.9%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 10회 유찰, 소규모 다세대의 환금성 부담까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질가격은 싸지 않습니다. 이 사건의 핵심은 추가 할인 기대가 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조와 최근 시세의 괴리를 정확히 보는 것입니다.
