인천지방법원 2025타경503330. 송도 더샵그린스퀘어 제114동 1층 제105호와 제106호를 함께 매각하는 근린시설입니다. 공부상 두 호실은 분리되어 있지만 현황상 경계벽 없이 하나의 점포로 통합 사용되고 있습니다. 현재 소유자 신상혁 씨는 2022년 3월 10일 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부평농업협동조합 명의로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 12월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 813,927,012원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.
표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,173,000,000원에서 최저가 574,770,000원으로 내려온 할인 폭입니다. 그러나 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확인된 실거래 12건은 더샵그린스퀘어의 주거용 아파트 거래이며, 본건은 1층 근린생활시설입니다. 용도·면적·수익구조가 달라 최근 12개월 평균 855,416,666원보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 81, 더샵그린스퀘어 제114동 제1층 제105호·제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제105호·제106호 일괄매각 · 현황상 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 신상혁 (2022.03.10. 거래가액 550,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,173,000,000원 / 574,770,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 813,927,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공부와 현황 | 공부상 105호·106호 분리 · 현황상 통합 점포 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당의 말소 여부가 핵심
등기 흐름을 시간순으로 보면 2014년 9월 26일 하나은행 근저당권 556,800,000원이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2022년 3월 10일 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서는 같은 날 새로 설정된 부평농업협동조합 근저당권 960,000,000원을 말소기준권리로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후 가등기·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수됐습니다.
② 점유·임차관계 — 확정 인수 0원, 미상 신고는 남는다
| 점유·신고인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 순이랑, 신상혁 | 105호·106호 | 2024.04.24 | 1,000,000원 / 6,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 신상혁 | 주거 신고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
105호·106호 점유 신고의 전입일은 2024년 4월 24일로, 2022년 3월 10일 부평농협 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 신고만 놓고 보면 대항력은 없고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 별도로 기재된 신상혁 명의 주거 신고는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰지 말 것
더샵그린스퀘어는 1,516세대, 2014년 3월 11일 준공된 단지입니다. 확인된 최근 거래 12건의 평균은 855,416,666원, 최신 거래는 2026년 7월 860,000,000원입니다. 그러나 아래 거래는 모두 전용 84.53㎡~125.93㎡의 주거용 아파트로, 본건 근린시설과 직접 비교할 수 있는 상가 실거래가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 98.24㎡ | 6 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 13 | 795,000,000원 |
| 2026.07 | 98.24㎡ | 35 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 84.53㎡ | 38 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.53㎡ | 34 | 795,000,000원 |
| 2026.07 | 115.77㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 115.77㎡ | 20 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 33 | 810,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 125.93㎡ | 24 | 1,150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 34 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.53㎡ | 14 | 790,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 855,416,666원 |
최저가 574,770,000원은 위 주거 거래 평균의 67.2%이지만, 이 비율은 본건의 가격 메리트를 증명하지 않습니다. 근린시설은 임대료·공실·점포 가시성·상권·전용면적·관리비에 따라 가치가 결정됩니다. 본건의 가격 판단에는 같은 단지 또는 인근의 1층 근린생활시설 매매가와 실제 임대수익 자료가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 574,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,147,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 556,800,000원 | 556,800,000원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 960,000,000원 | 9,822,300원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 59,116,674원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,445,315원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤창호 | 23,890,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,680,251,989원 중 예상배당 566,622,300원, 미배당 1,113,629,689원으로 산정된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 574,770,000원 | 566,622,300원 | 1,113,629,689원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 402,339,000원 | 395,915,610원 | 1,284,336,379원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 281,637,300원 | 276,894,378원 | 1,403,357,611원 |
현재 회차의 명목 실질취득액은 최저가와 같은 574,770,000원입니다. 추가 유찰 시 명목 취득가는 낮아지지만, 통합 점포의 임대수익과 점유관계가 확인되지 않은 상태라면 낮은 가격이 곧 투자수익으로 연결되지는 않습니다. 신청채권자의 청구액도 어느 시나리오에서든 모두 충족되지 않는 것으로 산정돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천첨단초등학교 북측 인근으로 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 인천지하철 1호선 지식정보단지역을 이용할 수 있습니다.
- 현황. 제105호와 제106호는 경계벽 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 일괄매각 조건과 현황 통합 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 송도교육로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,756,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 환금성. 아파트 주거부 거래와 달리 근린시설은 임차수요·공실·임대료에 따라 매수층이 제한될 수 있어 별도 상가 시세 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014년 하나은행 근저당의 2022.03.10. 말소 여부와 2022년 부평농협 근저당의 현재 권리관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 말소된 하나은행 근저당 556,800,000원이 예상배당에 포함된 근거와 공동담보 106호 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 105호와 106호의 각 전유면적·대지권·감정가 배분과 일괄매각 조건을 확인하세요.
- 통합 점포 원상회복. 공부상 별도 호실을 경계벽 없이 사용 중이므로 분리 필요 여부와 공사비 부담 가능성을 확인하세요.
- 점유자 확인. 순이랑·신상혁의 실제 점유관계, 임대차계약서, 사업자등록, 차임 6,000,000원의 지급 내역을 확인하세요.
- 미상 주거 신고. 신상혁 명의 주거 신고의 전입일·보증금·점유 부분과 임차인 성립 여부를 확인하세요.
- 상가 시세. 아파트 거래가가 아니라 같은 단지 또는 인근 1층 근린생활시설의 실거래·매물·임대료·공실률로 입찰가를 산정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담액을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 현장 확인. 점포 가시성·출입구·전면 폭·업종 제한·내부 구조와 105호·106호 사이 경계 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 내역을 서로 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교 기준이다
이 물건은 감정가 1,173,000,000원에서 최저가 574,770,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 확인된 855,416,666원의 실거래 평균은 본건과 다른 주거용 아파트 거래입니다. 따라서 현재 최저가가 근린시설 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
권리도 단순하지 않습니다. 2014년 하나은행 근저당은 등기상 2022년에 말소됐지만 예상배당에는 전액 반영돼 있고, 현황상 통합된 105호·106호에는 소유자와 동일한 명의가 점유관계에 중복 등장합니다. 확정 인수액은 0원으로 산정되지만 미상 점유와 배당 불일치를 확인하지 않고 이를 완전한 안전형으로 볼 수는 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리·점유 원본 확인 우선입니다.