등록권리는 소멸형, 그러나 임차인 7명의 인수 여부가 미확정 — 제천 왕암동 89-68

청주지방법원 2024타경114. 제천시 왕암동 89-68, 도로명주소 바이오밸리3로 100-2에 표시된 토지 및 건물 관련 일괄매각 물건입니다. 소유자는 이동수이고, 감정가는 1,686,471,300원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,079,342,000원입니다. 표면 할인율은 감정가의 64%지만, 이 사건은 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.

등기상 말소기준은 2019.02.01 접수된 제천농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 전세권과 근저당권은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 순위이고, 일부는 경매 개시 전에 이미 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 등기부에 드러난 권리만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.

그러나 점유관계는 전혀 단순하지 않습니다. 유승규를 포함한 실제 임차인 7명이 조사됐고, 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 유승규의 보증금은 50,000,000원, 월차임은 500,000원으로 조사됐지만, 나머지 점유자들은 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 때문에 배당 시뮬레이션에 표시된 인수액 0원을 실제 법적 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.02.01 제천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,625,000,000원으로 등기됐고, 2019.05.07에는 792,000,000원, 2022.10.20에는 1,008,000,000원으로 변경등기가 이어졌습니다. 금액 변경과 별개로 말소기준의 순위일은 2019.02.01입니다.

2019.10.11 신재익 명의 전세권 70,000,000원은 말소기준보다 늦고 2022.10.17 해지로 말소됐습니다. 주식회사더퍼스트대부의 2021년 근저당권과 그 근저당권부 채권질권도 각각 해지·말소돼 현재 존속하는 인수권리로 볼 수 없습니다. 2024.07.11 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 7명 모두 대항력·인수 여부 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 인원은 7명입니다. 다만 누구도 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 모두 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

두 차례 유찰로 최저가는 1,079,342,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 자연녹지지역의 일괄매각 물건이며, 제시외 건물·다락·사실상 사도·공유지분·도로 평가 변수가 함께 존재하므로 단순한 감정가 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이는 담보권자의 회수 부족을 보여주는 수치일 뿐 시장가 대비 저가 여부를 증명하지 않습니다. 또한 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않았으므로 입찰가가 내려가도 실질취득비용이 같은 폭으로 줄어든다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,079,342,000원 가정)

총 채권액 2,595,000,000원 중 1,066,148,580원이 배당되고, 미배당액은 1,528,851,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 전세권과 주식회사더퍼스트대부 근저당은 등기상 말소등기가 확인되지만 위 예상배당표에는 채권 항목으로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.

⑤ 토지·건물 및 도로 리스크 (감정요항표·매각 비고 기준)

• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 본건 4층 내부의 다락방 부분도 평가에 포함됐습니다. 토지만의 단순 매각으로 보면 안 됩니다.
• 도로 평가 차이. 대상물건 8·9·10·11은 공부상 창고용지이나 도로로 보고 평가됐습니다. 도로가 아니라면 해당 토지뿐 아니라 이 도로를 통해 접면을 확보하는 다른 토지의 가격도 변동될 수 있습니다.
• 사실상 사도. 목록 27·30·33은 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 사실상의 사도로 기재됐습니다. 통행권과 도로 이용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로 이용 불능 위험. 대상물건 8·9·10·11·14·15와 인접 도로 이용 토지를 도로로 이용하지 못할 경우 가격이 변동될 수 있습니다.
• 공유지분. 대상물건 13·14·15는 공유지분으로 평가됐습니다. 단독 사용·처분과 경계 확정에 제약이 있을 수 있습니다.
• 임야의 현황 차이. 대상물건 12는 공부상 임야이나 토목공사가 된 이행지로 평가됐습니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 지방산업단지, 일반공업지역, 완충녹지, 중점경관관리구역과 접합니다.
• 입지 환경. 제천농산물도매시장 남측 인근의 도시근교 주상지대로, 아파트·공업나지·주상복합· 근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입과 접근은 가능하고, 인근 지방도에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 점유구역 확인. 유승규·원푸드·영제이·이세창·주식회·내용없·추민수의 실제 점유 위치와 사용 부분을 현황조사 원문 및 현장에서 특정해야 합니다.
• 대항력 기준일 대조. 각 점유자의 사업자등록·전입신고·점유 개시일이 2019.02.01보다 빠른지 확인해야 합니다.
• 보증금 원본 확인. 유승규의 50,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차계약서와 배당요구종기 내 배당요구 여부를 확인해야 최대 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 배당표 불일치 확인. 이미 말소된 전세권·근저당권이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로, 최신 등기부와 배당요구채권, 공동담보목록을 대조해야 합니다.
• 병합사건 확인. 등기에는 청주지방법원 제천지원 2024타경893 경매개시결정이 기재돼 있고, 매각 비고에도 병합된 2024타경893 감정평가서가 언급됩니다. 병합 범위와 매각대상 전체를 확인해야 합니다.
• 도로·경계 현장조사. 창고용지를 도로로 평가한 부분, 사실상 사도, 인접필지 통행 상태, 공유지분 경계를 지적도·현황도와 대조해야 합니다.
• 제시외 건물·다락 확인. 포함평가된 제시외 건물과 4층 다락의 구조·면적·이용상태 및 인허가 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지·건물의 최근 거래와 임대수익, 철거·보수·명도비용을 별도로 조사한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차인과 도로”

이 사건의 등록권리는 비교적 명확합니다. 2019.02.01 제천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 그러나 권리분석의 결론을 인수 0원으로 끝낼 수는 없습니다. 실제 임차인 7명의 전입일·확정일자·배당요구·보증금이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 보증금과 명도범위를 확정할 수 없기 때문입니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 사실은 확인되지만, 비교 실거래가 없고 일괄매각·제시외 건물·다락·공유지분·사실상 사도·도로 평가 차이가 겹쳐 있습니다. 현재 단계에서 이 물건을 “싸다”고 평가하는 것은 위험합니다. 등기권리는 소멸형이지만, 실질취득가는 미확정. 임차인 원본조사와 도로·경계 현장조사가 완료되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.