최저가 64%만 보고 들어가면 안 된다 — 임차인 8명과 도로 전제가 핵심

청주지방법원 2024타경114. 제천시 왕암동 89-70을 소재지로 하는 토지·대 물건으로, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 안병학이고, 2022년 7월 26일 제천농업협동조합이 채권최고액 984,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 위험은 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계와 감정평가 전제에 있습니다. 확인된 실제 임차인은 총 8명이고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 누구도 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 유승규의 보증금 50,000,000원과 월차임 500,000원만 확인되며, 나머지 점유자의 보증금도 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차권은 미확정

말소기준은 2022.07.26. 제천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 윤보씨엔에스 가압류, 국·제천시·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류와 관련된 조세가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있어, 아래 예상배당의 후순위 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 8명, 전원 대항력 판정 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 8명입니다. 다만 전입신고일이 모두 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 대항력과 우선변제권을 어느 방향으로도 확정할 수 없습니다. 특히 유승규는 보증금 50,000,000원이 확인되지만 사무실 점유이므로 실제 점유 부분과 사업자등록 여부까지 함께 대조해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 64%가 안전마진은 아니다

현재 최저매각가는 감정가 3,138,465,750원의 64%인 2,008,618,000원입니다. 3회 유찰 시 1,606,894,400원, 4회 유찰 시 1,285,515,520원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

일부 대상은 사실상의 사도로 평가됐고, 일부는 임야이지만 토목공사된 이행지로 평가됐습니다. 일부 대상은 공유지분 평가입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 36% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다. 입찰가 산정 전에 각 필지의 통행권·접도·공유지분 범위와 실제 이용상태를 개별 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,008,618,000원 가정)

현재 회차 산정에서는 기재 채권 1,316,508,400원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 669,623,420원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 임차인 8명의 권리관계에 따라 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지 조건 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 제천농산물도매시장 남측 인근으로, 아파트·공업나지·주상복합·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재하는 도시근교 주상지대입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입과 접근이 가능하고, 인근 지방도에 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 왕암동 89-70은 자연녹지지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고, 지방산업단지·일반공업지역·완충녹지·중점경관관리구역과 접합니다.
• 토지 형상. 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 182,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 일부 창고용지를 도로로, 일부 임야를 토목공사된 이행지로 평가했습니다. 도로 인정 여부가 달라지면 관련 토지의 평가가격도 변동될 수 있습니다.
• 공유·사도. 일부 대상은 공유지분이고, 일부는 자기 토지의 편익을 위해 설치한 사실상의 사도입니다. 독립 처분성과 통행관계를 보수적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 8명 전수조사. 전입세대열람, 사업자등록, 점유 부분, 보증금, 계약일, 확정일자와 배당요구 여부를 이름별로 확인해야 합니다.
• 유승규 임대차. 사무실 사용, 보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원이 확인됩니다. 사업자등록일과 실제 인도 시점을 확인해 대항력을 판정해야 합니다.
• 도로 전제 확인. 도로로 평가된 토지의 법적 지목·현황·통행 가능성, 도로를 이용하지 못할 때의 각 필지 가치 변동을 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물, 마당포장, 수목, 사실상의 사도와 공유지분이 매각대상에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
• 조세 배당. 국·제천시·국민건강보험공단 압류와 관련된 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 비율보다 각 필지의 실제 이용 가능성·접도·공유관계·명도비용을 반영한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
• 병합 자료 대조. 병합된 2024타경893 및 2024타경978 사건의 감정평가서까지 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 것이 많다”

이 사건은 말소기준권리만 보면 단순합니다. 2022년 제천농업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.

실제 임차인 8명 모두 전입일과 확정일자가 확인되지 않았고, 유승규를 제외하면 보증금도 확정되지 않았습니다. 감정가격 역시 일부 토지를 도로로 인정하는 전제, 사실상의 사도, 공유지분, 임야의 이행지 평가에 영향을 받습니다. 따라서 최저가 2,008,618,000원은 확정 실질취득가가 아니라 최소 투입액에 가깝습니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 점유·도로·공유관계는 미확정. 이 물건은 할인율보다 현장조사와 원본 확인의 완성도가 낙찰 성패를 좌우합니다.