인천지방법원 2025타경507202. 인천 남동구 만수동 신만수타운 2층 201호, 전용 51.54㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 고경국 지분 7분의 2, 고광문 지분 7분의 2, 박소춘 지분 7분의 3의 공유 형태입니다. 경매 신청채권자는 고요한이고 청구금액은 100,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 등기상 말소 여부보다 임차보증금 인수가 압도적으로 중요합니다. 고요한은 2020.08.18. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.08.06.이며, 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.12.09. 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 최저가 기준 예상 배당은 집행비용을 제외한 25,299,922원에 불과해 74,700,078원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-379 2층201호 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로 78 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.54㎡ |
| 등기상 소유자 | 고경국 7분의 2 · 고광문 7분의 2 · 박소춘 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 26,171,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고요한 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 감정상 이용상태 | 다세대 · 현황은 ‘101동’으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
현재 사건의 말소기준은 2021.12.09. 국 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 2025.03.13. 강제경매개시결정은 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 고요한의 주민등록·점유가 2020.08.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 지워진다는 사실만으로 보증금 부담까지 사라지는 것이 아니라, 배당으로 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고요한 | 제2층 제201호 51.54㎡ 전부 · 주거 | 100,000,000원 | 2020.08.18 | 2020.08.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
실제 임차인 1명입니다. 고요한은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 다만 동일인 고요한이 임차권자이자 이 사건 경매 신청채권자로도 나타나므로, 제공 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 점은 인수 위험을 자동으로 없애는 사유가 아니므로, 입찰 전 임대차의 실체와 채권관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 2,617만원이 아니라 ‘약 1억원’
신만수타운(109-379)101동은 총 10세대이고, 준공일은 1998.03.07.입니다. 동일 면적 51.54㎡가 포함된 실거래 자료는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 51.54㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.09 | 47.29㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2022.09 | 47.29㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 47.29㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 51.54㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.54㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
전체 5건 평균은 79,000,000원이지만, 2022년의 110,000,000원·113,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 영향을 줍니다. 우선해서 봐야 할 것은 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 60,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -28.4%로 하락하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 871,078원 |
| 1. 임차인 고요한 보증금 | 100,000,000원 | 25,299,922원 |
| 2. 경매개시결정 · 고요한 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 100,000,000원 중 25,299,922원만 배당되는 것으로 계산되며, 미배당 74,700,078원이 매수인 인수액입니다. 집행비용 때문에 단순히 낙찰가와 인수액을 더하면 100,871,078원이 되지만, 인수형의 경제적 핵심은 보증금 100,000,000원 수준의 부담이 낙찰가 하락에도 유지된다는 점입니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 26,171,000원 | 25,299,922원 | 74,700,078원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,700원 | 17,589,945원 | 82,410,055원 |
| 6회 유찰 시 | 12,823,790원 | 12,192,962원 | 87,807,038원 |
최저가가 26,171,000원에서 18,319,700원, 다시 12,823,790원으로 내려가도 인수액이 74,700,078원 → 82,410,055원 → 87,807,038원으로 커집니다. 즉 유찰이 곧 실질 취득가 하락을 의미하지 않습니다. 이 물건에서 최저가 할인율은 가격 메리트 지표로 쓰기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 다세대주택이며 대상 전용면적은 51.54㎡입니다.
- 규모. 신만수타운(109-379)101동은 총 10세대, 준공일 1998.03.07.입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 138.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공시지가. 1,248,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 5건이며 55,000,000원부터 113,000,000원까지 편차가 큽니다. 최신 거래는 60,000,000원이고 최근 추세는 -28.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,171,000원을 실질 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당분까지 반영해 약 100,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 고요한의 임대차계약일 2020.07.28., 확정일자 2020.08.06., 전입·점유 2020.08.18. 및 보증금 100,000,000원의 원본 증빙을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 고요한이 임차권자이자 경매 신청채권자로 나타나는 관계를 판결·조정·채권원인 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 명세서 인수 문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 입찰 직전 최신 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 현황 표시 대조. 소재지는 2층201호이며 현황은 ‘101동’으로 기재되어 있으므로 현장·건축물대장·등기 표시를 맞춰 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 전체 평균 79,000,000원보다 최신·최근 12개월 60,000,000원을 우선 기준으로 보고, -28.4% 하락 추세를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “2,617만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 4회 유찰된 26,171,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 고요한의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 74,700,078원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 더 유찰돼 최저가가 떨어져도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조라 실질 취득 부담은 약 1억원에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 60,000,000원이며 가격 추세는 -28.4%입니다. 과거 고가가 섞인 전체 평균 79,000,000원을 적용해도 약 1억원의 실질 부담은 높습니다. 10세대 다세대, 4회 유찰, 하락 추세까지 겹친 만큼 이 사건은 “최저가 할인”보다 “선순위 보증금 인수와 환금성”을 먼저 보는 물건입니다. 결론적으로 현재 자료 기준 가격 메리트는 낮고, 권리·가격 모두 보수적인 접근이 필요합니다.
