인천지방법원 2025타경507202. 이 사건은 인천광역시 남동구 만수동 109-379 소재 다세대주택 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 109,000,000원이고 현재 최저매각가는 18,320,000원입니다. 외형상 감정가의 20%에도 못 미치는 가격이지만, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 배당 계산상 임차인에게 지급되는 금액은 17,590,240원이고, 남는 보증금 82,409,760원은 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

이 물건은 최저가와 보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다. 현재 회차의 단순 합산 실질취득 추정액은 100,729,760원입니다. 반면 같은 단지의 최신 거래이자 최근 12개월 거래금액은 60,000,000원입니다. 전체 거래 평균 79,000,000원만 보면 실제 최근 가격 수준을 높게 평가할 수 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 지표가 -28.4%로 하락을 가리키므로, 낮은 최저가만을 근거로 입찰하는 전략은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수 위험을 구분해야 한다

현재 확인되는 말소기준권리는 2021.12.09. 접수된 갑구 15번 압류입니다. 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 고요한은 대항력이 인정되는 임차인으로 기재되어 있습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

을구 14번 주택임차권등기 자체는 매각으로 말소될 수 있지만, 그것이 보증금 미회수분까지 사라진다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에는 보증금 100,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 말소와 보증금 인수 여부를 별개로 판단해야 하는 물건입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

비교 대상은 신만수타운(109-379)101동의 전용 51.54㎡와 47.29㎡ 거래입니다. 전체 거래 5건의 평균은 79,000,000원이지만, 오래된 거래 중 110,000,000원과 113,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 적절합니다.

최신 거래는 2025년 12월의 60,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 다만 해당 기간의 거래가 1건뿐이므로 표본이 제한적이라는 점은 감안해야 합니다. 제공된 최근 거래 추세 지표는 -28.4%로 하락 추세를 나타냅니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 18,320,000원 가정)

집행비용 729,760원을 공제한 뒤 임차인에게 17,590,240원이 배당되는 계산입니다. 보증금 100,000,000원에서 남는 금액은 82,409,760원이며, 이 잔액이 매수인 인수 위험의 핵심입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 위 계산에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되므로 두 항목의 채권을 별개로 단순 합산하지 말고 원본으로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당되는 보증금은 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어나는 구조입니다. 제공된 회차별 계산에서도 최저가만 내려갈 뿐 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 금액은 약 1억원 수준에 머뭅니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도·규모. 신만수타운(109-379)101동, 전용 51.54㎡, 총 10세대의 다세대주택입니다. 사용승인일은 1998.03.07.입니다.
• 토지 이용. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 138.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·사다리형, 도로 접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있어 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,248,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 대상 거래는 총 5건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 60,000,000원이고, 최근 거래 추세 지표는 -28.4%로 하락 방향입니다. 거래 표본이 제한적이므로 전체 평균 79,000,000원만으로 시세를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
• 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 낙찰 후 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력과 보증금. 임차인 고요한의 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본 서류와 대조하고, 보증금 미배당액의 인수 범위를 확인하세요.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 고요한이 임차권자와 강제경매 신청채권자로 모두 표시되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 확정된 사실이 아니므로, 계약서·보증금 지급 자료·채권 발생 경위를 통해 사실관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 우선. 현재 최저가 18,320,000원만을 입찰비용으로 보지 마세요. 현재 계산상 미배당 인수액은 82,409,760원이며, 두 금액의 단순합산은 100,729,760원입니다. 취득 관련 세금과 기타 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 동·호수 및 현황 일치. 매각물건명세서 비고에는 현황이 ‘101동’으로 기재되어 있습니다. 소재지의 2층 201호 표기와 실제 현황, 건축물대장 및 현장 상태를 대조하세요.
• 공유관계. 현재 공유자는 고경국·고광문·박소춘으로 기재되어 있습니다. 상속에 따른 소유권 변동과 현재 등기 내용을 확인하세요.
• 세금 및 배당. 당해세·최우선변제 등은 위 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 배당표와 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 관련 원본 자료를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 실거래 자료를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 저렴한 취득”

인천지방법원 2025타경507202는 최저매각가가 18,320,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험 때문에 표면 가격만으로 접근해서는 안 되는 사건입니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 82,409,760원이고, 최저가와 합산한 실질취득 추정액은 100,729,760원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 60,000,000원을 크게 웃돕니다.

더구나 최근 거래 추세 지표는 -28.4%로 하락 방향이며, 임차인 고요한과 강제경매 신청채권자의 관계도 확인이 필요합니다. 유찰이 추가되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 현재 자료만으로는 가격 메리트가 부족하며, 임차인의 권리·채권 관계를 원본으로 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.