인천지방법원 2024타경15355. 연수역 남측 인근의 연수푸르지오2단지 202동 7층 703호, 전용 87.86㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장재광이고, 말소기준권리는 2014.08.11. 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후 등기된 현재 임차권 정우해와 경매개시결정, 연수구 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 110,740,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 가격의 59.9% 수준입니다. 하지만 2026.07 거래는 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 거래군보다 20.1% 낮아진 추세입니다. 경매가가 크게 내려온 것은 맞지만, 시장 자체도 함께 내려왔다는 점을 반드시 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 벚꽃로 130-4, 7층202동-703호 (연수동,연수푸르지오2단지) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 87.86㎡ · 철근콘크리트구조 39층 건물 내 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 장재광 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 134,524,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2011.06.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2014.08.11. 신한은행 근저당입니다. 현재 임차권자 정우해의 임대차계약일은 2019.10.24., 확정일자는 2019.10.29., 점유개시일은 2019.11.26., 주민등록일자는 2023.12.12.입니다. 주민등록이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2024.01.24. 등기된 임차권 역시 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다. 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 커도 대항력 인수형이 아니므로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정우해 87.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2023.12.12 2019.10.29 | 2024.01.24 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 내려왔다
연수푸르지오2단지의 87.86㎡·90.42㎡ 거래 8건입니다. 전체 평균은 225,625,000원이지만 대부분 2021년 거래입니다. 현재 가격판단에서는 이 전체 평균보다 2026.07 최신 거래 185,000,000원과 최근 12개월 평균 185,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 90.42㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 87.86㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 90.42㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 87.86㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 90.42㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 90.42㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 87.86㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 90.42㎡ | 10 | 230,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 110,740,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 59.9%입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 “최저가가 최근 시세보다 비싸다”는 사건은 아닙니다. 다만 과거 거래가 주로 210,000,000원에서 250,000,000원 사이였던 데 비해 최신 거래는 185,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세 지표가 -20.1%입니다. 가격 메리트는 존재하지만 하락장 속 할인이라는 성격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 183,600,000원 | 108,389,640원 |
| 미배당 · 신한은행 | - | 75,210,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,350,360원 공제 후 신한은행에 108,389,640원이 배당되고도 75,210,360원이 미배당으로 남습니다. 후순위인 정우해 임차권에 돌아갈 잔여가 없더라도 대항력이 없으므로 그 미회수 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
등기에는 2015.03.02. 신한은행 근저당의 채권최고액을 156,000,000원으로 변경한 기록도 존재합니다. 배당 시나리오에서는 근저당 채권액 183,600,000원을 기준으로 계산돼 있으므로 실제 배당기일에는 채권계산서와 배당표를 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수역(수인분당선) 남측 인근으로, 주변은 아파트·업무시설·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 연수역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 39층 건물 내 7층 오피스텔이며 사용승인일은 2011.06.02입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,103,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 110호, 최근 가격 추세는 -20.1%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 오피스텔 재매각은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 정우해의 전입일 2023.12.12.와 말소기준 2014.08.11.의 선후관계를 원본 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최신 실거래 중심. 과거 포함 평균 225,625,000원보다 2026.07 최신 거래 185,000,000원을 우선 기준으로 보고, 거래 1건이라는 표본 한계도 감안하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 추세 -20.1%이므로 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 과거 가격 회복을 전제하지 마세요.
- 근저당 변경등기. 2014.08.11. 근저당 183,600,000원과 2015.03.02. 채권최고액 156,000,000원 변경 기록을 실제 채권계산서와 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 매수 수요·임대수요·관리비와 실제 내부 상태를 확인하고, 재매각 가능 가격을 별도로 산정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 하락장 속 가격
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 정우해의 보증금은 150,000,000원이지만 주민등록일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 110,740,000원이 권리분석상 실질취득액입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 59.9%로 내려와 있습니다. 그러나 최근 거래는 1건에 불과하고 시장 추세는 -20.1%입니다. 2회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 감안하면 과거 전체 평균을 근거로 공격적으로 가격을 높일 이유는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 할인 구간. 다만 하락 추세와 환금성까지 확인한 뒤 상한가를 정하는 사건입니다.
