인천지방법원 2024타경16037. 청라레이크봄 2층 232호, 등기상 집합건물이고 제공 데이터의 용도 라벨은 대지입니다. 감정요항상으로는 일반음식점으로 등재되어 음식점으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 574,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가는 137,817,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 제공 데이터에는 실거래 비교 표본이 없고 상업용·음식점 물건은 환금성과 임대수요를 별도로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 가볍지만 가격 판단은 무겁게” 봐야 하는 유형입니다.
말소기준은 제공 산식상 2020.09.24 안양농업협동조합 근저당권으로 잡혀 있습니다. 임차인 염혜정의 전입신고일은 2023.09.05로 말소기준 이후입니다. 그래서 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 표시되어 있어 당해세가 확인되면 0순위 차감으로 배당구조가 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 2층232호 (청라동,청라레이크봄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 일반음식점으로 등재 · 음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 진의원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 137,817,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 443,153,159원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
제공 데이터의 우선순위 산식은 을구 1번 안양농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 계산합니다. 이후 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 신한은행 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어, 실제 배당에서는 당해세 여부 확인이 필수입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
임차인 표에는 염혜정 1명만 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일은 2023.09.05이고 말소기준권리일 2020.09.24 이후이므로, 제공 데이터상 대항력 없음입니다. 보증금 20,000,000원과 월차임 1,100,000원은 확인되지만, 확정일자·배당요구 내역은 제공 데이터상 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염혜정 | 2023.09.05 / 미상 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 아님 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,729,438원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안양농업협동조합 | 984,000,000원 | 135,087,562원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 504,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 137,817,000원 기준 채권자 총 채권액은 1,513,000,000원, 채권자 총 배당액은 135,087,562원, 미배당은 1,377,912,438원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·상가·오피스텔 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 배후수요. 인근에 대규모 아파트단지가 배후지로 위치하고 있어 제반환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 일반음식점으로 등재되어 있으며, 음식점으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 음식점 이용이 표시되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,330,000원/㎡, 토지면적은 2,873.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 대항력 임차인 인수형은 아니므로 현재 기준 실질취득은 137,817,000원입니다. 단, 이 금액이 시세보다 싼지는 제공 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도. 염혜정은 대항력 없음으로 표시되지만 실제 점유, 영업 상태, 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 일반음식점 이용 물건은 주거용보다 임차수요·권리금·시설상태·업종 제한의 영향이 큽니다.
- 미배당 규모. 현재 회차 기준 미배당이 1,377,912,438원입니다. 후순위 채권자 압박, 점유자 협의, 체납 비용 등 주변 변수를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가율 ≠ 안전한 수익”
이 사건의 권리 인수 구조는 단순합니다. 임차인은 1명이고 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없으며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 물건이라고 결론낼 수는 없습니다. 이미 4회 유찰되어 최저가가 137,817,000원까지 내려왔고, 국세·지방세 압류 3건과 대규모 미배당, 음식점 이용 상업용 물건이라는 변수가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 이 물건은 최저가가 낮아서가 아니라, 그 낮은 가격이 충분한 이유를 현장에서 검증할 수 있을 때만 검토할 만합니다.