✅ 인수 0원 💰 최저가 106,330,000원 📉 최근시세 대비 70.9% ⚠️ 최근 추세 -22.1%
인천지방법원 2024타경515336. 주안동 한빛캐슬 2층 203호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김상우이고, 2014.10.29. 부평농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이재근의 전세권 25,000,000원, 케이비캐피탈주식회사의 가압류 10,993,982원, 경매개시결정과 미추홀구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서 전세권과 가압류가 배당받지 못하더라도 등기상 후순위 권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
가격은 감정가 217,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 106,330,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래는 2025.07의 150,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 150,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 70.9%입니다. 다만 과거 거래와 비교한 최근 가격 추세가 -22.1%로 하락하고 있으므로, 전체 7건 평균 186,571,428원을 현재 적정시세처럼 사용하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경515336 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로 12, 2층203호 (주안동,한빛캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 73.282㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김상우 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 112,570,789원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.10.29. 설정된 부평농업협동조합 근저당입니다. 이후 2014.11.13. 설정된 이재근의 전세권 25,000,000원과 2023.07.27. 케이비캐피탈주식회사 가압류 10,993,982원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.08.28. 확정채권양도로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체가 달라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 함께 하락했다
한빛캐슬의 확인된 실거래 7건입니다. 전체 평균은 186,571,428원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.07 150,000,000원이고 최근 12개월 거래도 이 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 66.04㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 75.92㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.09 | 66.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 75.87㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 75.87㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 66.55㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 73.68㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 186,571,428원 |
현재 최저가 106,330,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원의 70.9%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮아졌지만, 최근 가격이 과거 거래군보다 22.1% 낮아진 하락 추세라는 점이 중요합니다. 2022년 220,000,000원·230,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 현재 물건이 크게 싸다고 판단하면 시장 하락을 놓칠 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 132,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 전세권 · 이재근 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,993,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 167,993,982원 중 104,041,380원이 배당되고, 미배당은 63,952,602원입니다. 전세권·가압류는 배당이 없지만 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 63,952,602원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 95,302,740원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 117,230,113원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 가격 하락에 따라 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 시민공원역 북동측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2014.10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 203호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 15m 공도와 접하고, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 오피스텔로 이용 중입니다. 위반건축물 등재 내역은 있으나 본 건과 무관한 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 한빛캐슬은 34세대이며 확인 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 감소와 -22.1% 가격 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 186,571,428원보다 최신 거래 150,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 가격이 과거 거래군보다 22.1% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래 대비 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 전세권 말소 확인. 이재근 전세권 25,000,000원은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 입찰 직전 재확인하세요.
- 세금·비용 확인. 미추홀구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 세금은 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차관계는 미상으로 기재된 감정 참고사항도 있으므로 실제 점유관계는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 위반건축물 기록 대조. 등재 내역은 본 건과 무관하다고 기재돼 있으나, 건축물대장 원본과 해당 호수 관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인됐지만 하락장 확인이 핵심
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014.10.29. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치며 감정가 217,000,000원에서 106,330,000원까지 내려와 최신 거래 150,000,000원의 70.9% 수준입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 단순히 “감정가보다 51% 싸다”가 아닙니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 최근 가격 추세는 -22.1%입니다. 과거 200,000,000원 안팎의 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 최근 150,000,000원 거래와 하락 추세를 기준으로 검증. 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 실제 환금 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
