임차인 신고는 없고, 말소기준인 2014.10.29. 부평농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최저가 2.17억은 한빛캐슬 최근 실거래 평균 186,571,428원의 116.3%입니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세보다 높아 가격 메리트는 약합니다.
인천지방법원 2024타경515336. 인천 미추홀구 주안동 ‘한빛캐슬’ 2층 203호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2014.10.29. 접수된 부평농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 전세권, 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그런데 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 217,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 반면 한빛캐슬 최근 실거래 7건 평균은 186,571,428원입니다. 즉 신건 최저가가 시세 평균의 116.3%라서, 감정가 근처 응찰은 ‘싸게 사는 구조’가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경515336 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로 12, 2층203호 (주안동,한빛캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김상우 (2014.10.29. 매매로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 112,570,789원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. tenants 데이터상 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계나 중복신고도 확인되지 않습니다. 등기상 전세권자 이재근의 전세권은 말소기준 근저당 이후인 2014.11.13. 설정된 권리로, 배당에는 반영되지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 시세 평균보다 높다
한빛캐슬 최근 실거래 7건입니다. 대상 면적 매칭은 일치로 표시되어 있고, 실거래 평균은 186,571,428원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 66.04㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 75.92㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.09 | 66.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 75.87㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 75.87㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 66.55㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 73.68㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 186,571,428원 |
최근 실거래는 148,000,000원~230,000,000원에 분포하고, 평균은 186,571,428원입니다. 현재 최저가 217,000,000원은 이 평균보다 높고, 데이터상 시세 대비 116.3%입니다. 즉 권리가 단순하더라도 신건 가격 자체는 매력적이라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이재근 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,993,982원 | 10,993,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,168,018원 |
현재 회차 217,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 167,993,982원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 45,168,018원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철(2호선)시민공원역 북동측 인근의 한빛캐슬 내 물건입니다. 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도·상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2014.10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 공동주택 건물 내 2층 203호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물등재 내역은 있으나 본 건과 무관하다는 비고가 있습니다.
- 환금성. 한빛캐슬은 34세대, 사용승인일은 2014.10.08. 최근 실거래 7건 평균은 186,571,428원이며, 현재 최저가는 그 평균보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 현재 실질취득가 217,000,000원은 실거래 평균 186,571,428원보다 높습니다. 신건 감정가를 기준으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 1회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 전세권 확인. 등기상 이재근 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서 원문과 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 비고. 비고에는 “위반건축물등재 내역 있으나 본 건과 무관함”이라고 되어 있습니다. 본 건과 무관한지 원본 및 관할 자료로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 당해세·관리비 체납·최우선변제 등은 실제 배당과 인도비용에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 보수적”
이 물건은 권리분석만 보면 복잡도가 낮습니다. 말소기준이 명확하고, tenants 기준 실제 임차인도 0명이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 217,000,000원은 최근 실거래 평균 186,571,428원의 116.3%입니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 감정가가 아니라 실질취득가와 시세를 비교해야 하며, 현재 회차는 가격 안전마진이 부족한 C급 물건입니다.