인천지방법원 2024타경529427. 인천 서구 청라동 ‘호반베르디움’ 254동 18층 1801호, 전용 84.9589㎡ 아파트입니다. 권리만 보면 핵심은 단순합니다. 소유자 장재풍 씨가 2011년 6월 28일 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2011년 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 붙은 다수의 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없습니다.
그래서 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 매수인이 떠안을 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 636,000,000원입니다. 그런데 같은 단지·동일 평형 최근 실거래 평균은 623,000,000원입니다. 즉 현재 회차 기준으로는 실질취득가가 시세 평균보다 13,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 116-6 호반베르디움 254동 18층1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9589㎡ · 25층 건물 중 18층 · 사용승인일 2011.02.01 |
| 소유자 | 장재풍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 636,000,000원 (1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임말순 / 79,142,076원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 보증기관 승계·대위신고도 없으므로 보증금 중복 합산 이슈도 없습니다. 말소기준권리는 2011.06.28 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 권리상 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차인·인수 위험
| 구분 | 성명/기관 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 인수예상 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증금·확정일자 미상 점유자 자료가 없어 대항력 있는 임차인으로 단정할 대상이 없습니다. notes에도 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서, 전세사기피해자 우선매수권 관련 기재가 없습니다.
③ 시세 비교 — 권리는 안전, 가격은 평균보다 높다
같은 단지(호반베르디움 116-6, 745세대·2011.02.01 준공) 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 580,000,000원~657,000,000원, 평균은 623,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.96㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 622,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 625,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 12 | 635,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 657,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 657,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 623,000,000원 |
현재 최저가 636,000,000원은 실거래 평균보다 13,000,000원 높고, 평균 대비 102.1%입니다. 실거래 최고가 657,000,000원보다는 낮지만, 평균을 기준으로 보면 현재 회차에 가격 메리트가 크다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,760,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 더핌캐피탈대부홀딩스주식회사 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사제이피인베스트먼트대부 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 175,200,000원 | 124,240,000원 |
| 후순위 근저당·가압류·압류·신청채권자 | 1,414,982,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,093,182,842원 중 배당 예상액은 627,240,000원, 미배당은 1,465,942,842원입니다. 신청채권자 임말순의 청구금액 79,142,076원은 현재 배당표상 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 636,000,000원 | 627,240,000원 | 1,465,942,842원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,800,000원 | 501,312,000원 | 1,591,870,842원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 407,040,000원 | 400,569,600원 | 1,692,613,242원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 후순위 채권 미배당은 크게 남고, 신청채권자 청구금액도 배당에서 충족되지 않는 구조입니다. 입찰자 입장에서는 후순위 미배당을 인수하지 않는다는 점이 권리상 장점이고, 가격은 실거래 평균과 비교해 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라초등학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 건물 중 18층 제1801호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·옥내소화전 등 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 745세대 단지이고 2026년 1월~5월 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가가 580,000,000원~657,000,000원으로 분산돼 있어 응찰가는 평균과 층·상태를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 임차인 인수형이 아니므로 실질취득가는 최저가 636,000,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균보다 높습니다.
- 권리 안전성. 말소기준은 2011.06.28 신한은행 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. tenants는 비어 있지만, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균 623,000,000원, 최저 580,000,000원, 최고 657,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·감정평가서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 전형적인 안전형입니다. 그러나 현재 실질취득가 636,000,000원은 동일 평형 실거래 평균 623,000,000원을 넘습니다. 실거래 최고가보다 낮다는 점만 보고 접근하기보다, 평균 대비 102.1%라는 사실을 기준으로 가격을 보수적으로 잡는 편이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 신중. 이 물건의 승부처는 권리 리스크가 아니라 응찰가입니다.
