인천지방법원 2024타경568620. 인천 부평구 십정동 460-5의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 359,636,180원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,221,000원, 감정가의 49.0%입니다. 등기상 현재 공유자는 김정현·손경자 각 2분의 1이고, 신청채권자는 조현기, 청구금액은 53,178,000원입니다.
권리만 보면 구조는 단순한 편입니다. 데이터상 말소기준은 2001.04.10 신성새마을금고 근저당권으로 표시되어 있고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 목록은 없습니다. 따라서 이 사건에서 매수인이 따로 떠안는 보증금·임차권 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라, 단독주택과 토지의 용도·정비구역·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568620 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 460-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김정현 2분의 1, 손경자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 359,636,180원 / 176,221,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조현기 / 53,178,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 후순위 미배당은 큼
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 보증기관 승계 중복신고, 전세사기피해자 우선매수권 표시는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 판단
| 구분 | 인원 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 목록 | 0명 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
tenants 데이터가 비어 있어 대항력 있는 임차인이나 보증기관 대위·승계 중복신고는 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,267,094원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신성새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신성새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사한빛은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 인천수산업협동조합 | 87,600,000원 | 84,753,906원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 주식회사더브릿지대부 | 255,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,933,811원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당 · 조현기 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 채권총액 519,733,811원, 총 예상배당 172,953,906원, 미배당 346,779,905원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 구조 — 최저가 49%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 176,221,000원으로 감정가 359,636,180원의 49.0%입니다. 겉보기에는 할인폭이 큽니다. 그러나 이 데이터에는 실거래가나 중개시세가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 절반”이라는 숫자만으로 싸다고 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 집합건물 아파트가 아니라 단독주택 + 토지이고, 토지면적 134.3㎡, 공시지가 1,346,000원/㎡인 개별 토지입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 176,221,000원 | 49.0% | 346,779,905원 |
| 3회 유찰 시 | 123,354,699원 | 34.3% | 398,906,078원 |
| 4회 유찰 시 | 86,348,289원 | 24.0% | 435,339,791원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 감정평가상 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 “인천남고등학교” 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측 인근에 지하철 1호선 간석역이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용중입니다. 기호(가)는 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생설비·상하수도설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 비고에 “일괄매각”이 있으므로 토지와 건물을 함께 취득하는 구조로 보아야 합니다.
- 정비구역 확인. 토지이용계획에 정비구역이 포함됩니다. 정비사업 진행상황, 권리가액, 향후 부담금 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있으므로 입찰 전 취득·이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 데이터에 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없지만 단독주택 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다. 소유자 또는 제3자 점유 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 당해세·체납 공과금·최우선변제 변수를 점검하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장검증”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 인수 부담은 낮습니다. 하지만 감정가 대비 49.0%라는 숫자만으로 매력적이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 물건은 단독주택 + 토지이고, 토지에는 정비구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 최저가가 낮아진 이유가 단순한 시장 기회인지, 아니면 환금성과 개발·이용 제한에 대한 시장의 보수적 평가인지는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 서류상 인수보다 현장·정비구역·시세 검증이 성패를 가릅니다.