196,882,000원
인천지방법원 2025타경507352. 송도동 코스테이주건축물 제1동 1층 116호로, 공부상 제1·2종 근린생활시설인 일반음식점이며 현재 공실 상태입니다. 소유자 강재은은 2024년 3월 25일 매매를 원인으로 814,023,500원에 취득했고, 2024년 3월 29일 소유권이전과 함께 안산농업협동조합 근저당권 684,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼, 남아 있는 권리 가운데 가장 빠른 2024년 10월 16일 서울신용보증재단 가압류가 말소기준권리로 분석됩니다.
말소기준 이후의 성남대원신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 그 부족액을 낙찰자가 채권자에게 별도로 갚는 구조는 아니며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025년 9월 2일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 존재하므로, 기존 근저당 말소와 권리이전의 연결관계는 등기 원본과 경매기록에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 제1동 제1층 제116호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 제1·2종 근린생활시설 일반음식점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 9층 건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 강재은 (2024.03.25. 매매, 거래가액 814,023,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 196,882,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 593,257,126원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 연결관계 확인 필요
현황상 공실이며 확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력, 우선변제권, 보증금 승계 문제는 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 매각기일 전 현장 점유와 사업자등록·전입 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 196,882,000원으로 감정가 820,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 이는 감정가 수준에서 수요가 붙지 않았다는 사실을 보여 줄 뿐, 현재 최저가가 실제 매매시장보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 196,882,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 137,817,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 96,472,180원 | 0원 |
일반음식점으로 이용되는 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임대료, 공실 기간, 업종 적합성, 관리비와 내부 상태가 가격에 크게 반영됩니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 표현하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현장 임대료와 동일 건물·인근 근린생활시설 매매사례를 별도로 조사해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,556,348원 |
| 1. 가압류 · 서울신용보증재단 | 5,625,000원 | 5,625,000원 |
| 2. 가압류 · 성남대원신용협동조합 | 10,390,055원 | 10,390,055원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,310,597원 |
위 배당은 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 국세·지방세 관련 압류 7건 가운데 당해세가 확인되면 선순위로 차감돼 소유자 잔여금과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 세금 배당 변동과 매수인 인수액 0원은 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근이며, 주변에 업무시설·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 북서측과 남서측으로 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제1·2종 근린생활시설 일반음식점이며 현재 공실입니다. 내부는 인테리어 마감 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물 내 1층 116호이며, 공용 위생·급배수·소방·지하주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 준공업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하고 교육환경 보호구역이 중첩됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이 4회 유찰된 상태로, 주거용 부동산보다 임차 수요와 업종 적합성에 따른 가격 변동 위험이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 연결관계. 2024.03.29. 근저당 말소와 2025.09.02. 농업협동조합자산관리회사 권리이전 등기의 관계를 등기 원본과 경매기록에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 청구액 593,257,126원이 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 이유와 채권승계·배당요구 관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 7건의 교부청구액과 당해세 여부를 법원 배당자료에서 확인하세요.
- 현장 점유. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록, 실제 점유자, 유치권 주장 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물 및 인근 1층 근린생활시설의 매매가·보증금·월세·공실률을 조사하세요.
- 영업 가능성. 일반음식점 사용과 교육환경 보호구역·지구단위계획 조건을 대조해 예정 업종의 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·원상복구. 체납 관리비와 내부 인테리어 철거·원상복구 비용, 소방·급배수 설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 19,688,200원입니다. 매각조건과 보증금 비율을 입찰 전 법원 공고에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 끝”
이 물건은 현황상 공실이고 확인된 임차인이 없어, 매수인이 떠안을 보증금이나 권리 금액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 긍정적입니다. 그러나 가격과 배당 구조는 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 근거도 없습니다. 여기에 세금압류 7건과 신청채권자 593,257,126원의 미배당, 근저당 말소 후 권리이전 연결관계가 남아 있습니다.
권리 인수는 안전 쪽, 가격 판단과 배당 검증은 보류. 현재 숫자를 할인율로만 해석하지 말고 실제 임대수익과 공실 비용으로 가치를 다시 산정해야 합니다. 세금 교부청구와 근저당·채권승계 원본까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 검증형 물건입니다.
