인천지방법원 2024타경585243. 계양구 장기동 ‘계양벽산블루밍’ 101동 6층 603호, 전용 84.883㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “1회 유찰 70%”가 아닙니다. 임차인 임나현은 2020.04.16 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.06 주택임차권등기를 했습니다. 말소기준으로 제시된 2020.07.02 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 배당요구와 확정일자에 따라 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
그러나 현재 회차의 숫자는 다릅니다. 매각가를 최저가인 264,600,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,504,400원 뒤에 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며 실질취득도 최저가와 같은 264,600,000원입니다. 문제는 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시에는 보증금 미배당 58,173,080원, 3회 유찰 시에는 112,961,157원이 매수인 인수로 계산돼, 표면 최저가의 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 황어로115번길 13, 101동 6층603호 (장기동,계양벽산블루밍) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.883㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 603호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 양명주 (2011.03.01 매매 · 거래가액 298,086,000원 · 2011.04.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 264,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임나현 / 256,648,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 추가 유찰부터 구조가 달라진다
등기상 과거 대구축산업협동조합 근저당은 2015.05.07 이미 말소됐고, 말소기준으로 제시된 권리는 2020.07.02 구로세무서장 압류입니다. 임차인 임나현의 전입·점유·확정일자는 2020.04.16로 그보다 앞섭니다. 이후 2024.03.06 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며, 2024.12.31 같은 이름의 임나현이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임나현 | 6층 603호 84.8830㎡ 전부 · 주거 | 2020.04.16 | 2020.04.16 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 240,000,000원을 그대로 임차보증금으로 봅니다. 임차인 임나현은 배당요구를 했고, 현재 회차 배당 가정에서는 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 먼저 본다
계양벽산블루밍은 138세대, 사용승인일 2009.10.22이고 비교 표본은 전용 84.88㎡대입니다. 전체 12건 평균은 356,708,333원이지만, 최근 가격 흐름이 -6.5%로 하락해 전체 평균에는 과거의 상대적으로 높은 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 344,666,666원과 최신 거래 300,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.88㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2025.02 | 84.88㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2024.10 | 84.88㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2024.10 | 84.88㎡ | 8 | 362,500,000원 |
| 2024.09 | 84.88㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2024.08 | 84.88㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.04 | 84.91㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 344,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 356,708,333원 |
현재 최저가이자 현재 회차 실질취득가인 264,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%이고, 최신 거래가 300,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차 자체에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.5%인 하락 흐름이므로 전체 평균 356,708,333원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,504,400원 |
| 1. 임차인 임나현 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 임나현 | 256,648,767원 | 20,095,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 264,600,000원 가정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 236,553,167원으로 계산돼 있으나, 매수인의 임차보증금 인수와는 구분해야 합니다.
추가 유찰 시 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 264,600,000원 | 0원 | 264,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 185,220,000원 | 58,173,080원 | 243,393,080원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 129,653,999원 | 112,961,157원 | 242,615,156원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 인천계양초등학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 603호이며, 난방·위생·소화·승강기·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 계양벽산블루밍은 138세대이며 사용승인일은 2009.10.22입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,547,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 84.88㎡대 실거래는 300,000,000원부터 395,000,000원까지 확인되지만, 최근·과거 대비 추세가 -6.5%로 하락해 최근 가격대를 우선해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 추가 유찰을 분리해서 계산. 현재 264,600,000원에서는 인수 0원이지만 2회·3회 유찰 시에는 각각 58,173,080원·112,961,157원의 임차보증금 인수가 계산됩니다.
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 추가 유찰 시에는 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다. 2회 유찰 시 실질취득 243,393,080원, 3회 유찰 시 242,615,156원입니다.
- 임차권 원문 대조. 임나현은 전입·점유·확정일자가 2020.04.16이고 말소기준 2020.07.02보다 앞섭니다. 배당 미충족 시 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 임나현이 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나므로 임대차와 신청채권의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 356,708,333원보다 최근 12개월 평균 344,666,666원과 최신 거래 300,000,000원을 우선하고, -6.5% 하락 추세를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 등 별도 확인. 배당표는 집행비용과 확인된 권리관계를 기준으로 한 계산이므로 실제 입찰 전 관련 원본과 추가 부담 가능 항목을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 70%는 가격 메리트, 더 유찰되면 인수액을 함께 봐야 한다”
이 물건은 대항력 임차인이 있어 권리분석이 단순한 소멸형은 아닙니다. 다만 현재 최저가 264,600,000원에서는 임차보증금 240,000,000원이 배당으로 전액 변제돼 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 실질취득가는 그대로 264,600,000원이며, 최근 12개월 평균 344,666,666원의 76.8% 수준이고 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다.
반대로 이 사건은 “더 유찰될수록 무조건 더 싸지는” 물건이 아닙니다. 2회 유찰부터는 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 커지면서 미배당액을 매수인이 인수하고, 2회 유찰 실질취득은 243,393,080원, 3회 유찰 실질취득은 242,615,156원으로 낙찰가 하락폭에 비해 거의 내려가지 않습니다. 여기에 최근 시장이 -6.5% 하락 추세라는 점과, 임차인 임나현이 경매신청 채권자로도 등장한다는 관계 확인 과제가 남습니다. 현재 회차는 가격상 검토 가능, 추가 유찰은 ‘낙찰가’보다 ‘낙찰가+인수액’을 보는 것이 핵심입니다.
