인천지방법원 2025타경507393. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 1층 115호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 당시 현황은 공실입니다. 2022년 2월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 제1·2종근린생활시설 건물의 1층에 위치합니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 전진환이 2022.03.30 소유권을 취득한 날 주성신용협동조합이 채권최고액 786,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행, 중소기업은행, 농협은행 등의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류가 순차적으로 붙었습니다.
현재 최저매각가는 192,800,000원입니다. 감정가 803,000,000원에서 4회 유찰돼 감정가의 24% 수준까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설입니다. 환금성과 임대수요가 주거용과 다르고, 현황상 공실이라는 사실 자체가 가격 형성의 핵심 변수입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 1층 115호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 |
| 용도 / 현황 | 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 제1·2종근린생활시설 · 1층 115호 · 2022.02월경 사용승인 |
| 소유자 | 전진환 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 932,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 192,800,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 655,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.30 을구 1번 주성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 786,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 국민은행 가압류 118,260,235원, 중소기업은행 가압류 33,759,047원, 농협은행 가압류 6,867,988원, 중소기업은행 가압류 20,355,517원, 2025.02.13 임의경매개시결정 및 2026.01.09 국의 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로서 매각으로 소멸합니다.
2026.02.12에는 을구 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 권리자 변경이며, 별도의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제도 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려왔지만 ‘저렴’ 단정은 금물
감정가는 803,000,000원, 현재 최저매각가는 192,800,000원으로 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 134,960,000원, 6회 유찰 시 94,472,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 기준 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 192,800,000원 | 24% | 775,941,987원 |
| 5회 유찰 시 | 134,960,000원 | 17% | 832,972,227원 |
| 6회 유찰 시 | 94,472,000원 | 12% | 872,871,283원 |
유찰이 반복되면서 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 확정할 수는 없습니다. 대상은 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 따라서 가격 판단의 중심은 실제 임대 가능성·상권의 매출 기반·공실 기간·향후 매각 가능성에 있어야 합니다. 4회 유찰이라는 사실도 시장이 기존 가격대에서 소화하지 못했다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주성신용협동조합 | 786,000,000원 | 189,300,800원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,260,235원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 33,759,047원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,867,988원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 20,355,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,499,200원을 제외한 189,300,800원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 775,941,987원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동 행정복지센터 남동측 인근 스카이에비뉴 단지 내에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 근거리에 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 2022.02월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 제1·2종근린생활시설 건물의 1층 115호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형의 대체로 평탄한 토지이며 현황 제1·2종근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서북측 및 서남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역이며 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 3,104,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현황이 공실이므로 기존 임대 이력, 공실 기간, 적정 임대료와 관리비 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 수요 확인. 공부상 일반음식점 용도인 1층 점포이므로 주변 상권, 유동인구, 같은 건물 공실률과 실제 영업 중인 점포 구성을 직접 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 해석. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만 반복 유찰은 가격만의 문제가 아닐 수 있습니다. 환금성과 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 1번 2022.03.30 주성신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실까지 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.09 국의 압류가 존재하므로 실제 체납세액 및 배당관계, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 공실 상가의 가치
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.03.30 주성신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리보다 공실 근린생활시설의 실제 가치에서 갈립니다. 감정가 803,000,000원에서 4회 유찰돼 192,800,000원까지 내려왔지만, 이 낙폭만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 공부상 일반음식점이고 현황 공실이라는 점, 중심상업지역 내 상업용 부동산이라는 점, 이미 4회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
