인천지방법원 2025타경507393. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 1층 115호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 등기·감정 대상은 제1·2종 근린생활시설 건물 내 집합건물입니다. 공부상 이용은 근린생활시설(일반음식점), 조사 당시 현황은 공실입니다. 2022년 3월 30일 설정된 주성신용협동조합의 근저당권 786,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 4건·경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역이 없어 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 기준 매수인의 실질취득액은 275,429,000원, 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 803,000,000원에서 3회 유찰되어 275,429,000원까지 내려왔다는 사실은 할인 폭과 동시에 시장의 반복적인 응찰 부재를 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 1층 115호 도로명: 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 2022.02 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 전진환 · 2022.03.30 소유권이전 등기 · 거래가액 932,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 275,429,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주성신용협동조합 / 655,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30 주성신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 786,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 · 2025.11.25 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022년 3월 30일 주성신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 국민은행 가압류 118,260,235원, 중소기업은행 가압류 33,759,047원, 농협은행 가압류 6,867,988원, 중소기업은행 가압류 20,355,517원과 경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026년 2월 12일에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로 별도의 보증금 승계 위험은 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 803,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 275,429,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%, 감정가와의 차이는 527,571,000원입니다. 그러나 이 사건에는 현재 가격을 비교할 동일 유형의 실거래 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 275,429,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 192,800,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 134,960,210원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,656,006원 |
| 1. 근저당 · 주성신용협동조합 | 786,000,000원 | 270,772,994원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,260,235원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 33,759,047원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,867,988원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 20,355,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 270,772,994원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당은 694,469,793원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종1동 행정복지센터 남동측 인근 스카이에비뉴 단지 내에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 차량·대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용 상태. 공부상 근린생활시설인 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 2022년 2월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 호실이며, 급배수·위생·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 평탄한 장방형이고 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 서북측과 서남측 공도에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,104,000원이며 토지면적은 1,644.9㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 물적 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일반음식점 용도와 공실 상태는 수익성 검토의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 동일 상권 1층 근린생활시설의 실제 매매가·보증금·월세·공실기간을 우선 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 공실이므로 내부 마감, 일반음식점 영업 가능 상태, 설비 작동 상태와 추가 공사비를 직접 확인해야 합니다.
- 상권 수요 확인. 아파트와 근린생활시설이 혼재한 입지에서 1층 115호의 가시성·동선·점포 접근성과 실제 유동을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 주성신용협동조합의 근저당권이 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 최신 등기와 채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 2026.01.09 인천세무서장의 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 매각조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 재확인. 조사 당시 공실이더라도 입찰 직전 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 관련 제한을 목적 사업과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 답은 상권에 있다
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 임차인은 없고, 2022년 3월 30일 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 275,429,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 감정가 803,000,000원의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 공부상 일반음식점인 근린생활시설이 공실 상태이고 이미 세 차례 유찰됐습니다. 실거래와 임대수익 검증 없이 감정가 할인율에만 의존하면, 권리는 깨끗해도 장기 공실과 낮은 환금성을 떠안을 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 임대가치 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 말소 여부가 아니라 275,429,000원을 뒷받침할 실제 상권 수요와 수익성입니다.