✅ 인수 0원 🏷️ 최근시세 대비 64.8% 📉 추세 -23.2% 🔨 2회 유찰
인천지방법원 2025타경1242. 인천 미추홀구 용현동 새한아파트 나동 203호입니다. 감정가는 112,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,880,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2012.04.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 72,000,000원입니다. 그 뒤 2014.05.14. 윤정식의 100,000,000원 가압류와 2025.06.24. 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 부분에서는 김승희가 2025.05.30. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2012.04.12.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 “토지별도등기 있으나 효력유무 알 수 없음”이라는 비고가 있으므로, 이 부분은 입찰 전 반드시 원문과 관련 등기를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1242 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 76-1 새한아파트 나동 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로489번길 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 58.32㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상5층 · 2층 203호 · 사용승인일 1986.02.03. |
| 소유자 | 김정례 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 54,827,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현 소유자는 김정례이며, 2010.06.16. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 말소기준권리는 2012.04.12. 주식회사신한은행의 72,000,000원 근저당권입니다. 이후 윤정식의 100,000,000원 가압류와 신한은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승희 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김승희의 전입일은 2025.05.30.으로 말소기준권리인 2012.04.12.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아니며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당요구·우선변제 여부는 관련 원문을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 같이 봐야 한다
새한(76-1)의 실거래 7건 평균은 99,285,714원이지만, 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 84,666,666원이고 최신 거래는 2026.02. 90,000,000원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 최근 12개월 평균의 64.8%로 가격만 놓고 보면 상당히 낮아진 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 58.32㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 60.27㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 60.27㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 60.27㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.10 | 60.27㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2023.06 | 58.32㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 58.32㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 84,666,666원 |
다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 -23.2% 낮다는 점은 중요합니다. 즉 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 것은 맞지만, 동시에 시장 자체도 하락 방향을 보였다는 뜻입니다. 2025.07.에는 56,000,000원 거래도 있어 현재 최저가 54,880,000원과 큰 차이가 나지 않습니다. 따라서 64.8%라는 비율만 보고 과도한 가격 가점을 주기보다 개별 호수의 상태와 최근 저가 거래를 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 가압류 · 윤정식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,880,000원을 기준으로 집행비용 1,387,840원을 제외한 53,492,160원이 신한은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 신한은행 채권최고액과 윤정식 가압류까지 전액 충당되지 않아 총 미배당액은 118,507,840원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 118,507,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 134,675,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 145,992,842원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액은 118,507,840원에서 134,675,488원, 145,992,842원으로 커집니다. 신청채권자 청구액은 54,827,094원이며 현재 회차 예상배당 53,492,160원으로도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용일초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 1986.02.03.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측과 북측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 단지. 새한(76-1)은 60세대이고, 거래 표본은 7건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지별도등기 원문 확인. 매각물건명세서의 “토지별도등기 있으나 효력유무 알 수 없음” 기재를 등기부·매각조건과 직접 대조하세요.
- 김승희 점유관계 확인. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 최근 저가 거래 비교. 2025.07. 56,000,000원 거래가 있어 현재 최저가 54,880,000원과의 차이가 크지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -23.2%이므로 과거 전체 평균 99,285,714원만 보고 응찰가를 높이지 않는 편이 적절합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1986.02.03.인 아파트이므로 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 분명, 권리는 토지별도등기 확인 후”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 112,000,000원에서 최저가 54,880,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 84,666,666원의 64.8%이고 최신 거래 90,000,000원보다도 낮아, 신건과 달리 가격 할인 자체는 분명한 구간입니다. 김승희의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 단순한 안전형으로 끝내기에는 두 가지가 남습니다. 하나는 최근 거래 추세가 -23.2%라는 점, 다른 하나는 토지별도등기 효력유무가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력권, 권리는 토지별도등기 확인이 전제인 물건으로 보는 편이 균형 잡힌 판단입니다.
