인천지방법원 2025타경1242. 미추홀구 용현동 새한아파트 나동 203호, 제공 데이터상 전용 58.32㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 이 물건은 신건 가격이 제공 실거래 평균보다 높고, 매각물건명세서 비고에 토지별도등기 효력유무 미상이 남아 있습니다. 따라서 “인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니라, 실질취득가 112,000,000원과 시세 평균 99,285,714원을 먼저 비교해야 하는 물건입니다.
임차인도 있습니다. 김승희 씨 1명이 현황조사·매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고일은 2025.05.30이고 데이터상 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 정보가 미상입니다. 대항력을 “있다”고 단정할 사안은 아니지만, 보증금 미상 점유자가 있는 만큼 명세서와 현황조사 원본 보완 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 76-1 새한아파트 나동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.32㎡ · 지하1층/지상5층 건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김정례 (2010.06.16 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 54,827,094원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 명세서 비고 | 토지별도등기 있으나 효력유무 알 수 없음. |
① 권리 흐름 — 배당표상 인수 0원, 단 ‘토지별도등기’는 확인 포인트
제공 데이터의 말소기준은 1989.06.05 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 2012.04.12 신한은행 근저당권, 2014.05.14 윤정식 가압류, 2025.06.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기 흐름에는 2012.02.24 1번 근저당권설정등기 말소도 함께 표시되어 있어, 말소기준 산정과 토지별도등기 효력유무는 원본 대조가 필요한 지점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계신고 아님
임차인 표기자는 김승희 1명입니다. tenants 데이터의 is_subrogation, is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 다만 보증금이 미상이라 보증금 합산액은 만들 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승희 | 2025.05.30 / 미상 | 미상 | 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 미상 배당요구·확정일자 미상 | 해당없음 보증기관·대위신고 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 평균보다 12.8% 높다
새한(76-1) 제공 실거래 7건입니다. 단지명, 세대수, 사용승인일은 각각 새한(76-1), 60세대, 1986.02.03으로 정리되어 있습니다. 제공 실거래 평균은 99,285,714원이고, 신건 실질취득가 112,000,000원은 이 평균의 112.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 58.32㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 60.27㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 60.27㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 60.27㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.10 | 60.27㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2023.06 | 58.32㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 58.32㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 99,285,714원 |
실거래 범위는 56,000,000원~125,000,000원입니다. 감정가 112,000,000원은 최고가보다는 낮지만, 평균보다 높습니다. 즉 신건에서 최저가 그대로 응찰하면, 배당표상 인수는 없어도 실질취득가 기준으로 평균 시세보다 비싸게 사는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인천직할시 | 11,250,000원 | 11,250,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 윤정식 | 100,000,000원 | 26,382,000원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
총 채권액 183,250,000원 중 채권자 배당은 109,632,000원, 미배당은 73,618,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 명세서 비고의 토지별도등기 효력유무 미상은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 73,618,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 95,662,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 113,260,240원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “인천용일초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건 내 제2층 제203호이며 사용승인일은 1986.02.03입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 새한(76-1)은 60세대 단지이며 제공 실거래는 7건입니다. 실거래 범위가 56,000,000원~125,000,000원으로 넓어 개별 상태와 가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 실질취득가 112,000,000원은 실거래 평균 99,285,714원의 112.8%입니다. 최저가가 감정가 그대로라 가격 메리트가 약합니다.
- 임차인 확인. 김승희 1명이 확인됩니다. 데이터상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 토지별도등기. “토지별도등기 있으나 효력유무 알 수 없음” 비고가 있습니다. 이 항목은 인수 0원 판단과 별도로 반드시 원본 대조가 필요합니다.
- 말소기준 대조. 데이터상 말소기준은 1989.06.05 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있으나, 2012.02.24 1번 근저당권 말소 기록도 표시됩니다. 등기부 원문 대조가 필요합니다.
- 배당 부족. 신건 매각가 112,000,000원 기준 미배당은 73,618,000원입니다. 배당 부족 자체가 매수인에게 승계되는 것으로 표시되지는 않지만, 권리관계 확인은 필수입니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “실질취득 112.8%”가 먼저다
이 물건은 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 신건 아파트입니다. 하지만 실질취득가 112,000,000원이 제공 실거래 평균 99,285,714원의 112.8%라는 점이 핵심입니다. 임차인은 1명 있으나 데이터상 대항력은 없고, 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다. 여기에 토지별도등기 효력유무 미상 비고까지 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 인수 0원으로 보이지만, 신건 가격은 비싸고 확인할 권리 포인트가 남아 있습니다. 신건 응찰은 보수적으로 접근하고, 원본 확인 전에는 후한 점수를 줄 물건이 아닙니다.