인천지방법원 2025타경507534. 인천 미추홀구 주안동 신한아파트3차 102동 5층 501호입니다. 감정가는 118,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 57,820,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 흐름은 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2014.03.27. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 43,200,000원이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 디비손해보험 가압류, 한화생명보험의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 “최저가가 절반 이하”라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 3건의 거래월은 2022.02~2022.05이고, 최신 거래도 2022.05 · 129,000,000원입니다. 제공된 비교평균 126,333,333원과 현재 최저가 사이에는 큰 차이가 있지만, 거래 시점이 오래돼 2026년 현재 시장가격을 직접 증명하는 자료로는 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507534 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-34 신한아파트3차 102동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.05㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김지형 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 27,546,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 제시외 건물(발코니 등 판넬조 판넬지붕 약 4㎡) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.03.27. 한화생명보험주식회사 근저당권 43,200,000원입니다. 이후 2022년 국민건강보험공단 압류, 2023년 디비손해보험 주식회사 가압류 11,534,478원, 2025년 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 말소기준보다 앞서 현재까지 남아 매수인이 승계하는 별도 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 시점이 오래됐다
비교 대상으로 제시된 신한아파트3차(102동) 실거래는 3건입니다. 평균은 126,333,333원, 최저 115,000,000원, 최고 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가 57,820,000원은 이 비교평균의 45.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.48㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2022.02 | 48.48㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.02 | 48.48㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 126,333,333원 |
표면적으로 보면 57,820,000원은 115,000,000원~135,000,000원 거래표본보다 크게 낮습니다. 그러나 거래가 모두 2022년에 집중돼 있고 최신 거래도 2022.05이므로, 이 비율만으로 2026년 시세 대비 54.2% 할인이라고 단정하는 것은 위험합니다. 가격 판단은 현재 시점의 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,440,760원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 가압류 · 디비손해보험 주식회사 | 11,534,478원 | 11,534,478원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,644,762원 |
현재 회차에서는 위 배당선 기준 채권액 54,734,478원이 전액 배당되고 잔여 1,644,762원이 계산됩니다. 다만 국민건강보험공단 압류액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 잔여액을 변동시킬 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 57,820,000원 | 54,734,478원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 15,389,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 27,312,650원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 가격이 내려가도 임차보증금 인수 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 아파트와 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2002.11.01 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·상하수도·가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,497,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외건물. 판넬조 판넬지붕 약 4㎡의 발코니 등이 존재하며 감정평가에 반영돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저매각가 57,820,000원의 20%인 11,564,000원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 약 4㎡. 발코니 등 판넬조 판넬지붕 부분이 포함되는 특별매각조건이므로 현황과 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래가 2022.02~05에 집중돼 있습니다. 현재 응찰 상한은 2026년 시점의 추가 실거래 확인 후 정하는 편이 안전합니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으나 배당표에는 구체적인 금액이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현재 시세 확인이 먼저”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2014년 한화생명보험 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 57,820,000원은 감정가 118,000,000원의 49%까지 내려왔고 제공된 실거래 비교평균의 45.8%입니다.
하지만 가격 판단에는 중요한 단서가 있습니다. 비교 실거래 3건이 모두 2022년 거래이고, 최신 거래도 2022.05입니다. 따라서 현 최저가가 표본보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 2026년 현재 시세 대비 초저가라고 해석하기는 어렵습니다. 여기에 18세대 소규모 단지, 2회 유찰, 제시외 약 4㎡, 보증금 20% 특별매각조건이 겹칩니다. 결론은 권리는 비교적 안전하지만, 가격 메리트는 현재 시세를 다시 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.
