인천지방법원 2025타경507391. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 9층 901호로 표시된 집합건물 사건입니다. 데이터상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 901호~905호가 공부상 제2종근린생활시설(골프연습장), 906호·907호가 공부상 일반음식점이며 현황은 스크린골프장으로 탐문된 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 비고도 “일괄매각, 목록 1~5는 통합하여 골프연습장으로 사용 중”이라고 되어 있어, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용·골프연습장 운영 물건으로 보아야 합니다.
권리의 출발점은 단순합니다. 전진환 씨가 2022.03.30 소유권을 이전받고, 같은 날 주성신용협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·중소기업은행 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 낙찰자에게 인수되는 권리가 없다는 것과, 가격이 싸다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 제2종근린생활시설(골프연습장), 일반음식점 일부 현황 스크린골프장 탐문 |
| 소유자 | 전진환 (2022.03.30 소유권이전, 거래가액 370,540,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,798,000,000원 / 1,798,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주성신용협동조합 / 1,399,683,590원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2022.03.30 을구 1번 주성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,610,400,000원이고, 이후 2022.06.20 에이치비캐피탈 근저당 150,000,000원, 2024년 가압류 3건, 2026년 압류 2건은 모두 후순위입니다. 2026.02.12에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역도 있으나, 말소기준권리의 흐름 안에 있는 채권 이전으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
데이터상 임차인은 유윤미 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 다만 전입일이 2024.06.21로 말소기준일 2022.03.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당요구를 했더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유윤미 | 906호 | 25,000,000원 | 700,000원 | 2024.06.21 / 미상 | 2025.04.04 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 구조 — 인수는 없지만 미배당이 있다
현재 신건 최저가 1,798,000,000원을 매각가로 가정한 배당표입니다. 집행비용 추정 20,380,000원을 먼저 공제하고, 주성신용협동조합 근저당 1,610,400,000원과 에이치비캐피탈 근저당 150,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 이후 국민은행 가압류에는 17,220,000원만 배당되고, 나머지 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,380,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주성신용협동조합 | 1,610,400,000원 | 1,610,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사에이치비캐피탈 | 150,000,000원 | 150,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,260,235원 | 17,220,000원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 33,759,047원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 20,355,517원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,932,774,799원, 채권자 배당 1,777,620,000원, 미배당 155,154,799원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권 회수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,798,000,000원 | 1,777,620,000원 | 155,154,799원 | 0원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,438,400,000원 | 1,421,616,000원 | 511,158,799원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,150,720,000원 | 1,136,812,800원 | 795,961,999원 | 0원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 “영종1동행정복지센터” 남동측 인근입니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 901호~905호는 공부상 제2종근린생활시설(골프연습장), 906호·907호는 공부상 일반음식점이며 현황은 스크린골프장으로 탐문되었습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당하고 중로2류에 접합니다. 토지는 장방형, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 “---”로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 정리되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트가 아니라 대지 / 근린생활시설·골프연습장 성격입니다. 운영수익, 시설권리, 내부 인테리어, 업종 적합성을 별도 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 유윤미 씨는 대항력 없음으로 분류되지만, 점유부분 906호와 실제 점유·명도 가능성을 현장 및 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 명세서 비고에 일괄매각 및 목록 1~5 통합 골프연습장 사용이 적혀 있으므로, 매각목록 원본과 호실별 권리·점유를 대조해야 합니다.
- 체납 관리비. 상업용 집합건물은 관리비 체납·공용부분 부담이 커질 수 있습니다. 관리사무소 확인이 필수입니다.
- 세금·공과금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당 및 인수 여부를 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 17.98억의 적정성은 임대수익, 매매사례, 공실률, 시설상태로 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 용도와 가격
권리만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리들은 소멸하고, 확인된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수 보증금은 없습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 상업용 물건으로서의 가격 검증입니다. 신건 최저가가 1,798,000,000원이고, 현재 회차에서도 채권 미배당이 발생합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 “최저가가 감정가와 같으니 적정하다”거나 “인수 0원이니 메리트 있다”고 말할 수 없습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 가격·환금성은 보수 검토입니다.