13,446,000원
인천지방법원 2025타경507658. 미추홀구 주안동 ‘주안동레종뷰’ 4층 401호, 전용 25.12㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 80,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 13,446,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 최저가보다 훨씬 큰 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 심재완은 2017.06.05 주민등록, 2017.06.07 확정일자, 2024.02.28 주택임차권등기를 갖고 있고, 말소기준인 2025.03.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
현 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 642,028원을 제외하고 임차인에게 12,803,972원이 배당되며, 보증금 80,000,000원 중 67,196,028원이 남습니다. 결과적으로 낙찰가 13,446,000원과 인수액 67,196,028원을 합친 실질취득 부담은 80,642,028원입니다. 즉 화면에 보이는 1,300만원대 최저가는 경제적인 취득가격이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 4층401호 · 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.12㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김홍찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 13,446,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심재완 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.03.10 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 그런데 심재완의 주민등록은 2017.06.05, 확정일자는 2017.06.07이며 주택임차권등기도 2024.02.28에 마쳐졌습니다. 따라서 심재완은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석되고, 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재완 | 제4층 제401호 25.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 대항력 있음 2017.06.05 | 우선변제 있음 확정 2017.06.07 · 배당요구 | 매수인 인수 현 회차 67,196,028원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 보증금은 없으며, 심재완 1명의 보증금 80,000,000원만 권리분석 대상으로 봅니다.
② 실질취득 구조 — 더 유찰돼도 총액은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 13,446,000원에 임차보증금 미배당 67,196,028원이 붙어 실질취득은 80,642,028원이 됩니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 낮아지지만 배당액도 줄고 인수액이 증가합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 13,446,000원 | 12,803,972원 | 67,196,028원 |
| 6회 유찰 시 | 9,412,200원 | 8,842,780원 | 71,157,220원 |
| 7회 유찰 시 | 6,588,540원 | 6,069,946원 | 73,930,054원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
주안동레종뷰의 실거래 표본은 4건이며 전체 평균은 113,912,500원이지만, 과거 49.94㎡ 거래가 섞여 있어 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균으로 집계된 88,000,000원, 최신 거래 2023.01 · 88,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -37.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.04 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2021.09 | 49.94㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2021.07 | 49.94㎡ | 3 | 145,650,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 88,000,000원 |
현 회차 실질취득 80,642,028원은 최근 12개월 평균 88,000,000원의 약 91.6% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 평균 아래이지만, 대상 전용면적은 25.12㎡이고 비교 거래는 19.04㎡와 49.94㎡로 동일면적 표본이 아닙니다. 최신 거래도 2023.01이며 추세가 -37.1%로 하락한 만큼, 88,000,000원을 현재의 확정 시세로 간주해 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,028원 |
| 1. 임차인 심재완 보증금 | 80,000,000원 | 12,803,972원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 심재완 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가에서 임차인 보증금 80,000,000원 중 12,803,972원이 배당되고, 부족분 67,196,028원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 집행비용은 642,028원으로 반영된 예상배당 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안체육공원 서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건 내 4층 401호이며, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 202.3㎡, 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 주안동레종뷰는 8세대이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회이고 이 물건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현 회차 기준 낙찰가 13,446,000원 + 인수 67,196,028원 = 80,642,028원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 6회 유찰 시 인수 71,157,220원, 7회 유찰 시 73,930,054원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아질 뿐 총 부담은 보증금 80,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2017.06.05, 확정일자 2017.06.07, 임차권등기 2024.02.28 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 심재완이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시되므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 무단증축 등재 내용과 실제 현황, 시정 여부를 확인하세요.
- 시세 과신 금지. 최근 평균 88,000,000원이 대상과 동일한 25.12㎡ 표본이 아니며 최신 거래가 2023.01이고 추세도 -37.1%입니다.
- 현장 점검. 관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 점유·내부상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “13,446,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 5회 유찰돼 감정가 80,000,000원이 13,446,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 말소기준 2025.03.10보다 앞선 대항력 임차인 심재완의 보증금이 80,000,000원이고, 현 회차 미배당 인수액이 67,196,028원이기 때문입니다. 실제 취득부담은 80,642,028원으로 다시 보증금 수준까지 올라갑니다.
최근 12개월 평균으로 집계된 88,000,000원보다는 낮지만, 비교 실거래 면적이 대상 25.12㎡와 일치하지 않고 최신 거래가 2023.01이며 추세도 -37.1%입니다. 여기에 5회 유찰, 8세대 규모, 위반건축물 무단증축 등재, 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하게 표시되는 확인 포인트까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 의미가 작고, 실질취득 80,000,000원 수준을 기준으로 권리·건축·시세 위험을 다시 검증해야 하는 물건입니다.
