인천지방법원 2025타경507658. 인천 미추홀구 주안동의 주안동레종뷰 4층 401호, 전용 25.12㎡ 다세대주택입니다. 감정가 80,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가가 9,412,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄지만, 등기부를 살펴보면 전혀 다른 계산이 필요합니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.02.28. 등기된 심재완의 주택임차권입니다. 전입신고는 2017.06.05., 확정일자는 2017.06.07., 점유개시일은 2017.06.12.입니다. 현재 경매개시결정인 2025.03.10.보다 모두 앞섭니다. 임차보증금은 80,000,000원이며, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분석됩니다.

여기서 핵심은 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 배당되는 것은 아니라는 점입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 배당가능액이 보증금보다 훨씬 적습니다. 그 부족분이 매수인에게 넘어가므로, 낙찰가만 낮아질 뿐 실질취득원가는 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 말소기준권리는 2025.03.10. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 심재완은 그보다 앞선 2017년에 전입하고 확정일자를 받았으며, 2024년에 임차권등기를 마쳤습니다.

등기부에는 2015년 수산업협동조합중앙회에 대한 신탁등기, 2019년 압류, 2020년 및 2023년 강제경매개시결정도 확인됩니다. 그러나 이 권리들은 이미 말소되었거나 취하·취소기각결정에 따라 정리된 이력입니다. 현재 위험의 중심은 과거의 말소된 권리보다 존속 중인 선순위 임차권에 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,000만원의 실제 부담

실제 임차인 1명. 임차권등기일 2024.02.28. · 배당요구 확인. 보증기관 승계·대위에 따른 중복 임차인은 확인되지 않습니다.

심재완은 임차권자이면서 현재 강제경매 신청채권자로도 확인됩니다. 같은 사람이 두 지위에 등장한다고 해서 보증금과 청구금액을 별개의 두 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 반대로 명의가 같다는 이유만으로 임차권이 무효라고 단정할 수도 없습니다.

③ 최저가의 착시 — 유찰돼도 실질취득은 8,000만원 수준

현재 최저매각가 9,412,000원은 감정가 80,000,000원의 약 11.77%입니다. 그러나 보증금 80,000,000원을 배당으로 전액 회수할 수 없기 때문에 매수인은 낙찰대금 외에 미배당 보증금을 부담하는 구조입니다.

보증금 인수형 경매에서는 유찰로 매각대금이 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 최저가가 하락하는 만큼 실질취득금액도 하락하는 것은 아닙니다.

회차별 예상배당 및 인수액을 합산한 추정치입니다. 집행비용이 회차별로 달라져 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가·배당액·인수액은 매각 및 배당 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 941만원이 아닌 실질취득 8,057만원 기준

주안동레종뷰의 확인된 실거래는 전용면적 19.04㎡와 49.94㎡로, 경매 대상인 25.12㎡와 직접 일치하지 않습니다. 또한 거래 시점이 2021~2023년에 머물러 있어 현재 시장가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

비교용 최근 평균 집계치는 88,000,000원이고 최신 확인 거래도 2023.01.의 88,000,000원입니다. 다만 확인 가능한 거래연월을 기준으로는 현재의 최근 12개월 거래로 보기 어렵고, 대상 물건과 면적도 다르므로 8,800만원을 대상 호실의 확정 시세로 볼 수 없습니다.

전체 거래 평균인 113,912,500원에는 전용 49.94㎡의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율인 8.3%만 보고 할인 폭이 크다고 판단하는 것은 부적절합니다. 최저가 9,412,000원이 비교평균의 10.7%라는 수치 역시 보증금 인수액을 무시한 가격 비교이므로 실질적인 투자 판단 기준이 될 수 없습니다.

보증금 인수를 포함한 예상 실질취득금액 80,569,416원은 비교표본 평균 88,000,000원보다 낮지만, 그 차이는 서로 다른 면적과 오래된 거래의 비교 결과입니다. 여기에 최근·과거 가격 추세 -37.1%라는 하락 신호까지 고려하면, 현재 취득금액이 충분히 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 9,412,000원 가정)

집행비용 약 569,416원, 임차인 우선배당 약 8,842,584원을 적용한 추정입니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재되어 있어 별도 채권의 중복회수로 해석하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안체육공원 서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로 등에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 대리석 붙임 마감 등이며, 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
• 용도·토지. 다세대주택으로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 대상 토지는 사다리형으로 공시지가 1,440,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 구체적 제한과 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재가 명시되어 있습니다. 시정명령·원상복구·이행강제금과 대출 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 확보가 어렵습니다. 가격 추세 -37.1%와 위반건축물 이력을 함께 고려하면 매도·금융조달 측면의 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 임차인 심재완의 보증금 80,000,000원 중 배당 후 남는 금액이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서·임대차 증빙·배당 관계를 대조하세요. 현 추정 인수액은 71,157,416원입니다.
• 임차권 존속 여부. 전입·점유·확정일자·임차권등기 이력과 대항력 유지 여부를 확인하세요. 임차권등기 말소 및 보증금 정산을 자동으로 가정해서는 안 됩니다.
• 동일인 권리관계. 심재완이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재된 사유와 청구권의 법적 성질을 확인하고, 동일 금액의 중복계산을 방지하세요.
• 무단증축 위험. 건축물대장상 위반건축물의 구체적 위반 부분, 원상회복 가능성, 행정처분·이행강제금, 향후 매도 및 금융기관 대출 제한 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 최저가 941만원이 아니라 실질취득 약 8,057만원을 기준으로 비교하세요. 대상 전용 25.12㎡와 직접 비교할 수 있는 최신 거래 및 주변 유사 주택의 실질 가치 확인이 필요합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 현장 점유자, 주택 내부 상태, 인도 가능 시점, 보증금 반환 조건 등을 확인하세요.
• 체납·비용. 미납 관리비, 당해세, 추가 취득비용, 원상복구비 등이 실질취득 추정액에 반영되지 않았을 수 있으므로 별도로 확인하세요.
• 회차별 착시 경계. 추가 유찰 시 최저가가 6,588,400원 또는 4,611,880원으로 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 8,000만원 수준을 유지하는 시나리오입니다.
• 입찰 전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 배당 관련 서류를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “941만원 낙찰”과 “941만원 취득”은 다르다

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 약 11.77%까지 내려온 최저매각가입니다. 가격만 보면 저렴해 보이지만, 선순위 임차인 심재완의 보증금 80,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않을 것으로 예상되는 71,157,416원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

따라서 현재 최저가로 낙찰된다고 해도 예상 실질취득금액은 80,569,416원입니다. 7회·8회 유찰 시나리오에서도 낙찰대금 감소분이 보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄되어, 실질취득원가가 보증금 부근에 머뭅니다.

비교표본 평균 88,000,000원보다 실질취득금액이 다소 낮다는 사실만으로도 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 거래 표본의 면적이 다르고 시점이 오래되었으며, 가격 하락 추세 -37.1%, 6회 유찰, 무단증축 위반건축물, 선순위 임차권이라는 위험요소가 함께 존재하기 때문입니다.

결론은 권리 인수 위험이 크고, 저가 취득의 실익도 확인되지 않는 고위험 물건입니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되지 않습니다. 임차보증금 인수 범위의 법적 확정, 위반건축물 문제 해결 가능성, 동일 면적의 현재 시세 검증이 선행되지 않는다면 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.