인천지방법원 2025타경507658. 주안체육공원 서측 기존주택지대에 있는 5층 규모 다세대주택의 4층 401호로, 전유면적은 25.12㎡입니다. 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 27,440,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2017년부터 대항력을 갖춘 임차보증금 80,000,000원입니다.
임차인 심재완은 2017.06.05 주민등록, 2017.06.07 확정일자, 2017.06.12 점유개시를 갖추고 2024.02.28 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정일인 2025.03.10보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족액은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가를 기준으로는 집행비용 893,920원을 공제한 26,546,080원만 임차인에게 배당되고, 잔액 53,453,920원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 제4층 제401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.12㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김홍찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심재완 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 · 도시가스 개별난방 |
| 건축물 유의사항 | 집합건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
현재 사건의 말소기준은 2025.03.10 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록일 2017.06.05와 확정일자 2017.06.07이 모두 이보다 빠르므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 2019.01.07 압류는 2025.06.11 해제됐고, 2020년과 2023년에 개시됐던 종전 강제경매 등기도 각각 취하 또는 취소기각결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재완 | 제4층 제401호 25.12㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2017.06.05 2017.06.07 | 80,000,000원 | 2024.02.28 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 80,000,000원 한 건으로 판단합니다. 심재완은 임차권자인 동시에 현재 강제경매 채권자이며, 종전 경매개시결정에도 채권자로 기재돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 53,453,920원 | 80,893,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 61,537,744원 | 80,745,744원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 67,196,421원 | 80,642,021원 |
현재 최저가만 보면 감정가의 34.3%지만, 매수인의 실제 부담은 80,893,920원입니다. 한 차례 더 유찰되면 낙찰가는 19,208,000원으로 내려가지만 인수액은 61,537,744원으로 늘고, 실질취득액은 80,745,744원입니다. 5회 유찰 시에도 총액은 80,642,021원입니다.
④ 시세 비교 — 27,440,000원이 아니라 80,893,920원으로 본다
주안동레종뷰의 거래 표본은 4건입니다. 최신 거래는 2023.01의 88,000,000원이고, 최근 표본 평균도 88,000,000원입니다. 다만 두 거래의 전용면적은 19.04㎡로 대상 물건 25.12㎡와 일치하지 않습니다. 49.94㎡ 거래까지 섞인 전체 평균 113,912,500원은 면적과 과거 고가 거래의 영향이 커 가격 메리트 판단 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.04 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2021.09 | 49.94㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2021.07 | 49.94㎡ | 3 | 145,650,000원 |
| 최신 표본 | 19.04㎡ | 2건 | 88,000,000원 |
현재 실질취득액 80,893,920원은 최신 거래 88,000,000원의 91.9%입니다. 명목상 차이는 7,106,080원이지만, 거래 면적이 일치하지 않고 거래 추세가 이전 표본 대비 -37.1%인 하락 흐름입니다. 위반건축물 문제와 명도·보증금 인수 절차까지 고려하면 이 차이를 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 임차인 심재완 보증금 | 80,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 심재완 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 인천수산업협동조합 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 심재완 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 893,920원을 먼저 공제한 뒤 남은 26,546,080원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 미배당액 53,453,920원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안체육공원 서측 인근의 기존주택지대로, 주변은 소규모 공동주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호합니다. 남측으로 폭 약 8m 포장도로 등에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 202.3㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,440,000원/㎡, 사다리형·완경사 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.6회이고 매각률은 0.0%입니다. 거래 표본도 4건뿐이고 대상 면적과 일치하는 거래가 없습니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 집합건축물대장에는 위반건축물(무단증축)로 등재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 회차 기준 실질취득액은 80,893,920원입니다. 입찰보증금과 잔금 외에 임차보증금 인수 자금을 별도로 준비해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 송금 자료, 전입세대열람, 확정일자 부여 현황, 임차권등기명령 결정문과 배당요구서를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인과 경매 채권자가 동일한 이유, 채권의 발생 원인, 종전 경매의 취하·취소 경위를 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 점유자가 누구인지, 임차인이 실제로 퇴거했는지와 인도 가능 시점을 현장 조사해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 위치·면적, 시정명령·이행강제금, 원상복구 비용, 금융기관 대출 제한 여부를 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 최신 거래가 88,000,000원이지만 전용면적은 19.04㎡로 대상 25.12㎡와 다릅니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래와 수리 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장과 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 인수액이 커진다”
이 물건의 최저가는 27,440,000원이지만, 그 숫자는 취득비용의 일부일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 중 배당되지 않는 53,453,920원을 인수하면 현재 회차의 실질취득액은 80,893,920원이 됩니다. 한 차례, 두 차례 더 유찰돼도 실질취득액은 각각 80,745,744원과 80,642,021원으로 거의 달라지지 않습니다.
최신 거래 88,000,000원보다 명목상 낮지만 거래 면적이 일치하지 않고, 거래 추세는 -37.1%입니다. 여기에 임차인과 경매 채권자의 동일인 관계, 무단증축 위반건축물, 8세대 소규모 다세대의 제한된 환금성까지 겹칩니다. 최저가만 보면 파격 할인, 실질취득으로 보면 시세에 근접한 고위험 물건입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.