인천지방법원 2025타경508643. 미추홀구 숭의동 ‘진성투토펠리체’ 14층 1408호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 212,000,000원, 신건이라 최저매각가도 같습니다. 표면상 최저가는 최근 실거래 평균보다 6,428,572원 높아 그 자체로도 가격 메리트가 크지 않습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격표가 아니라 임차권등기 인수 문구입니다.
임차인 박춘은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 200,000,000원으로 봅니다. 자료상 임차인 위험메모에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이라고 되어 있으나, 별도 notes에는 매각물건명세서가 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기” 및 미배당 잔액 인수를 명시했다고 되어 있습니다. 입찰 판단에서는 이 충돌을 가볍게 보면 안 됩니다. 명세서상 인수권리 표시가 있는 한, 보수적으로 2억 인수 리스크를 실질취득가에 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 14층 1408호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 14층 1408호 69.59㎡ 전부 · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.04.23. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박춘 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘명세서 인수’가 더 중요하다
말소기준으로 계산된 권리는 2018.08.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸 사건으로 정리하면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권은 2023.04.14. 등기되어 있고, 보증금은 200,000,000원입니다. notes에는 매각물건명세서가 이 임차권등기를 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 명시하고, 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박춘 14층 1408호 69.59㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2021.03.22 확정 2021.02.23 배당요구 2023.04.14 | 명세서상 대항·인수 배당요구 有 승계 아님 자료상 risk_notes는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 표시되어 있어 원본 대조 필수 | 미배당 시 잔액 인수 현재 배당표상 박춘 예상배당 0원 → 보수적 인수위험 200,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 싸지 않고, 실질취득은 시세의 두 배
진성투토펠리체 최근 실거래 표본은 7건이며 평균은 205,571,428원입니다. 최저매각가 212,000,000원은 이 평균의 103.1%입니다. 그런데 명세서상 인수위험 200,000,000원을 더한 실질취득 412,000,000원은 실거래 평균의 200.4%, 실거래 최고가 250,000,000원과 비교해도 164.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 76.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 205,571,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,768,000원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 12,600,000,000원 | 208,232,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 박춘 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
도넛 차트는 매각대금 212,000,000원 내부의 배당만 표시합니다. 명세서상 임차권등기 인수위험 200,000,000원은 배당표 바깥에서 매수인 실질취득가에 별도로 더해 보수적으로 판단했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 기준이라고 되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의 로터리’ 서측 인근으로, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 “숭의역”이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.08.06. 사용승인, 위생·급배수·승강기·소화·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등으로 표시되고 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 42세대 규모로 대단지 환금성은 아닙니다. 최근 실거래 7건 평균은 205,571,428원, 최저 159,000,000원, 최고 250,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기”와 “미배당 잔액 인수” 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 여부. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 포기 또는 인수 배제 확약 자료는 데이터에 없습니다. 없으면 2억 인수위험을 반영해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 최저가 212,000,000원이 아니라 실질취득 412,000,000원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 강제경매 채권자 박춘과 임차권자 박춘이 동일하게 표시됩니다. notes에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 표시되어 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 현장조사 폐문으로 내부상태와 점유관계 확인이 제한되어 있습니다. 입찰 전 관리비 체납, 실제 점유, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.12억”이 아니라 “실질 4.12억”으로 보라
이 물건의 최저가는 212,000,000원이고, 최근 실거래 평균은 205,571,428원입니다. 여기까지만 봐도 신건 가격 메리트는 없습니다. 그런데 결정적인 문제는 을구 3번 임차권등기입니다. 매각물건명세서가 보증금 200,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시하고, 현재 배당표상 박춘에게 배당되는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 물건이 아니라, 실질취득가가 시세의 약 두 배로 튀는 고위험 인수형 물건입니다. 원본 서류에서 인수위험이 명확히 해소되지 않는 한 결론은 간단합니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 압도하므로 보류 또는 회피.
