인천지방법원 2025타경508792. 인천 남동구 구월동 신동아빌라 3층 303호, 전용 37.03㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 67,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 사건입니다. 임차권자 전무돈은 2021.05.31. 전입·점유, 2021.04.20. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 100,000,000원입니다. 2023.02.03. 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있으며, 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 67,200,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 전무돈에게 우선배당되고, 보증금 중 34,409,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 총 경제적 부담은 낙찰가 67,200,000원에 인수액을 더한 101,609,600원입니다. 최저가 67,200,000원만 실거래와 비교해 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1245 3층 303호 · 인천광역시 남동구 용천로88번길 48 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.03㎡ · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.06.02. 매매 · 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 | 1994.10.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.03. 압류입니다. 이후의 2023.11.21. 주택임차권등기와 2025.04.17. 강제경매개시결정은 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 전무돈의 전입·점유가 2021.05.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 말소와 별개로 배당받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전무돈 303호 37.03㎡ 전부 · 주거 | 2021.05.31. 2021.04.20. | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.21. | 잔액 인수 현재 34,409,600원 |
| 전상훈 | 2024.10.24. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 전무돈과 전상훈 2명입니다. 전상훈은 2024.10.24. 전입으로 말소기준인 2023.02.03. 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전무돈은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있어 인수 위험의 전부를 좌우합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신동아빌라(가동) 전용 37㎡ 안팎의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 평균은 79,000,000원, 최고 83,000,000원, 최저 75,000,000원이며 가장 늦은 거래는 2022.01.의 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 36.79㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.06 | 37.03㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 79,000,000원 |
최저매각가 67,200,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 85.1%지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자 판단 기준이 될 수 없습니다. 매수인이 실제 부담하는 금액은 101,609,600원으로 실거래 평균 79,000,000원의 약 128.6%입니다. 최신 거래 75,000,000원과 비교하면 약 135.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 전무돈 보증금 | 100,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 전무돈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 100,000,000원 중 65,590,400원이 배당되고 34,409,600원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 1994.10.07. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 구월체육근린공원 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 9미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며 공시지가는 1,562,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모 다세대이고 확인 가능한 동일 면적대 실거래가 2건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총 부담액으로 계산. 현재 회차 기준 67,200,000원 + 인수 34,409,600원 = 101,609,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 101,246,720원·100,992,704원 수준에 머뭅니다.
- 전무돈 임대차 원본 확인. 임차권자이자 경매신청 채권자로 나타나는 관계를 임대차계약서·채권자료·배당요구서로 대조해야 합니다.
- 전상훈 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유관계와 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 잔액 재산정. 실제 낙찰가와 집행비용·세금·배당순위에 따라 전무돈의 미배당액은 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 확인 가능한 거래는 2021.06. 83,000,000원과 2022.01. 75,000,000원 두 건입니다. 개별 호수 상태와 거래시점 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,720만원짜리 물건”이 아니다
표면적인 최저매각가는 67,200,000원이지만, 이 사건의 경제적 실체는 다릅니다. 대항력 있는 임차인 전무돈의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 34,409,600원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 101,609,600원입니다. 이는 실거래 평균 79,000,000원은 물론 감정가 96,000,000원보다도 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 47,040,000원, 32,927,999원으로 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어 실질부담은 약 1억원 부근에 고정됩니다. 여기에 전무돈이 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나는 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형으로, 가격과 권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
