인천지방법원 2025타경509079. 청라동 청라월드메르디앙커낼웨이 3층 301호, 공부상 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2022.06.09. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 국민은행 가압류 30,468,794원, 농협은행의 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 한 번 더 봐야 합니다. 황기석의 전입일은 2024.09.04.로 말소기준일인 2022.06.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.07.28. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당액이나 우선변제 범위를 임의로 계산해서는 안 됩니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509079 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상16층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 2022.04.22. |
| 소유자 | 이재정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 419,918,265원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.05.03. 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2022.06.09. 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 이재정 앞으로 소유권이전과 농협은행 근저당권 설정이 이어졌습니다. 이 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 국민은행 가압류와 경매개시결정, 서구 압류는 모두 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황기석 | 오피스텔 | 2024.09.04 | 미상 | 2025.07.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황기석의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 정확한 배당액을 계산할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 528,000,000원, 현재 최저매각가는 258,720,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
현재 회차에서 채권자 총 청구액 510,468,794원 가운데 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외하고 254,297,920원입니다. 3회 유찰 시에는 예상 매각가가 181,104,000원, 4회 유찰 시에는 126,772,799원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 각각 332,700,250원, 386,270,814원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,422,080원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 254,297,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,468,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 256,170,874원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상16층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2022.04.22.입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,634,000원/㎡이며 토지면적은 1,749.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황기석의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 문건 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 최저가 258,720,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 거래 빈도와 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 황기석의 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 문구. 본 건과 무관하다고 기재돼 있으나 관련 건축물대장 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2022.06.09. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 황기석도 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가의 49%라는 숫자만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지조차 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보류. 임차보증금 원문 확인과 최근 실거래 비교가 끝난 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
