인천지방법원 2025타경509079. 인천 서구 청라동 청라월드메르디앙커낼웨이 3층 301호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 528,000,000원이고 아직 유찰이 없어 최저매각가도 528,000,000원입니다. 권리의 출발점은 2022.06.09 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국민은행 가압류, 농협은행 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리의 큰 줄기보다 점유·임대관계 확인입니다. 데이터상 황기석이 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하고, 전입일은 2024.09.04로 말소기준권리보다 늦습니다. 그래서 대항력은 없다고 정리되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 되며, 이 사건은 “대항력 없음 표시이나 보증금 미상”으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이재정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 528,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 419,918,265원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.09 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 붙은 국민은행 가압류, 농협은행 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 초기에 신탁과 신탁등기말소가 있었고, 같은 날 이재정에게 소유권이전이 된 뒤 근저당이 설정된 흐름이므로, 입찰 전 등기부 원본에서 현재 권리관계가 데이터와 일치하는지 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황기석 | 오피스텔 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 해당 없음 |
이 사건에서 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 이슈는 없고, 데이터 기준 실제 임차인 1명입니다. 현재 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 감정가 그대로
제공 데이터에는 실거래 평균이나 중개 시세가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 싸다고 단정하지 않습니다. 현재 비교 가능한 숫자는 감정가 528,000,000원, 최저매각가 528,000,000원, 그리고 인수 추정액 0원입니다. 즉 실질취득은 528,000,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 528,000,000원 | 510,468,794원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 422,400,000원 | 415,776,000원 | 94,692,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 337,920,000원 | 332,389,120원 | 178,079,674원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 528,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,680,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,468,794원 | 30,468,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,851,206원 |
신건 528,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 510,468,794원이 전액 배당되고 소유자 교부금 9,851,206원이 남습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라1동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상16층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2022.04.22입니다.
- 설비. 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 포함되어 있고 공시지가는 3,634,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에는 위반건축물등재 내역이 있으나 본 건과 무관하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 황기석의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음 표시만 보고 끝내지 말고 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 감정평가에서 폐문 및 이해관계인 부재가 언급되어 있습니다. 실제 점유자, 사용 상태, 명도 난도를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 제공 데이터에 실거래 평균이 없습니다. 최저가 528,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없으므로 주변 오피스텔 거래 사례 확인이 필요합니다.
- 세금·공과금. 인천광역시 서구 압류가 있었고, 배당표는 당해세·최우선변제 미반영입니다. 실제 배당 및 잔여금은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 원본으로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리보다 확인의 문제
이 사건의 등기상 큰 흐름은 어렵지 않습니다. 2022.06.09 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임차인 황기석의 보증금과 확정일자가 미상이고, 감정평가상 현장 확인에도 한계가 있었습니다. 따라서 결론은 “권리는 대체로 단순, 가격과 임대관계는 보류”입니다. 신건 최저가 528,000,000원을 싸다고 보려면 별도 시세 검증이 반드시 필요합니다.