인천지방법원 2025타경509427. 인천 서구 청라동 센트럴시티 지층비112호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정평가 요항의 공부상 이용상황은 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 사건 데이터상 매각물건명세서 비고에는 “현황조사서 상 111호와 함께 식당으로 운영 중이었으나 현재는 영업이 중단된 상태임”이라고 되어 있습니다. 즉 아파트처럼 임대차와 실거래만 보면 되는 물건이 아니라, 상가 용도·영업 중단·지층 접근성까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
권리의 말소기준은 2022년 5월 31일 설정된 부천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 1월 3일 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025년 5월 23일 같은 자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 임차인 데이터는 비어 있어 신고 임차인은 0명이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비112호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 대지 |
| 소유자 | 이정식 (2022.05.31. 거래가액 1,296,110,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,267,000,000원 / 1,267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,196,314,726원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 데이터 없음. 이 사건 데이터의 tenants 배열은 비어 있어 신고 임차인은 0명으로 봅니다. 말소기준은 을구 1번 부천농업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당권 이전 및 임의경매개시결정은 경매절차 안에서 정리되는 구조입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 가격보다 ‘환금성’이 먼저다
이 데이터에는 동일 물건의 실거래 비교표가 제공되지 않았습니다. 따라서 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 현재 회차는 감정가 1,267,000,000원 그대로인 신건이고, 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득도 1,267,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,267,000,000원 | 1,176,000,000원 | 0원 | 75,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,013,600,000원 | 1,001,064,000원 | 174,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 810,880,000원 | 800,371,200원 | 375,628,800원 | 0원 |
상가 물건은 권리가 깨끗해도 곧바로 안전한 투자가 되지 않습니다. 이 사건은 중심상업지역의 근린생활시설이고, 현황 메모상 영업이 중단된 상태입니다. 임차수요·업종 적합성·공실 회복 가능성이 확인되지 않으면 신건 12.67억 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,070,000원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,930,000원 |
신건 1,267,000,000원 가정에서는 집행비용과 근저당 채권최고액 기준 배당 후 소유자에게 75,930,000원이 돌아가는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “서인천세무서” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 중심상업 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 이용상황은 “제2종근린생활시설(일반음식점)”입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 구조·출입. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제지층 제비112호이며, 공부상 지층이나 북측 보행자 도로를 통해 출입이 가능합니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황점유 확인. 데이터상 임차인은 0명이지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상임이 있습니다. 실제 점유자, 영업중단 상태, 111호와의 사용관계를 현장과 원본 서류로 대조하세요.
- 상가 수익성 검증. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 다시 임대 가능한지, 예상 임대료와 공실기간, 시설 재투자 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 1,267,000,000원인 신건입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 낮아 보인다고 볼 근거가 없습니다.
- 배당표 착시. 신건에서는 소유자 잔여가 75,930,000원 발생합니다. 유찰 시 미배당이 늘지만 데이터상 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물 상가는 미납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “상가 수익성”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 경매개시로 이어지고, 임차인 데이터도 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 아파트가 아니라 중심상업지역 내 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 더구나 현황조사서 비고에는 111호와 함께 식당으로 운영되다가 현재는 영업이 중단된 상태라고 되어 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 신건 12.67억에 응찰하려면 임대수익·공실 회복·점유관계 확인이 먼저입니다.
