인천지방법원 2025타경509427. 인천 서구 청라동 센트럴시티 지층 비112호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 공부 이용상황은 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 이정식은 2021.10.27. 매매를 원인으로 2022.05.31. 소유권을 취득했고, 같은 날 부천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,176,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2023.11.30. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 매각가 620,830,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 8,608,300원을 제하고 근저당권에 612,221,700원이 배당되며, 근저당권 채권최고액 기준 563,778,300원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509427 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비112호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 이정식 · 거래가액 1,296,110,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,267,000,000원 / 620,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,196,314,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.05.31. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부천농업협동조합이고 채권최고액은 1,176,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024.02.06. 개시된 임의경매는 2025.05.07. 취하돼 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.23. 등기됐습니다. 이 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 620,830,000원으로 감정가 1,267,000,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰돼 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
특히 공부상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황조사 당시 111호와 함께 식당으로 운영 중이었으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다. 지층이지만 북측 보행자도로를 통해 출입할 수 있다는 감정평가 내용도 함께 확인됩니다. 주거용처럼 표준화된 실거래 비교가 쉬운 물건이 아니므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익·공실·전용 사용 가능성에 대한 현장 검증이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,608,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 612,221,700원 |
| 근저당권 미배당 | - | 563,778,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 근저당권 배당으로 모두 소진되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 563,778,300원이지만, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천세무서 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설·업무시설·근린생활시설이 소재하는 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황조사 당시 111호와 함께 식당으로 운영됐으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다.
- 출입. 공부상 지층이지만 북측 보행자도로를 통해 출입이 가능합니다.
- 설비. 승강기·난방·소화·공동 급배수 및 위생·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방 형태이고 중로한면에 접합니다.
- 규제. 경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 문화공원 등에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자·임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 111호와의 사용관계. 현황조사 당시 111호와 함께 식당으로 운영됐던 만큼 출입·내부구획·설비·영업공간의 독립성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 영업중단 원인 점검. 현재 영업이 중단된 상태이므로 공실기간, 임대수요, 시설 상태 등을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 563,778,300원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 실제 가치’가 승부처
이 물건은 말소기준이 명확하고 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 큰 틀은 단순합니다. 문제는 가격을 뒷받침할 시장 자료와 실제 사용가치입니다. 감정가 1,267,000,000원에서 두 차례 유찰돼 620,830,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없고 지층의 제2종근린생활시설이며 식당 영업도 중단돼 있습니다. 따라서 권리 정리는 긍정적이지만, 가격 메리트는 현장 임대수요·공실·독립 사용성까지 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
