인천지방법원 2025타경509658. 강화읍 강화산단로 58, 강화인더스타운2 1층 109호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 인세호이며, 2023.09.07 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 강진한들농업협동조합 앞으로 채권최고액 417,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사어썸퓨어 근저당과 삼성카드·케이뱅크·신한카드·하나카드·비에스온· 케이비국민카드·대전신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 강진한들농업협동조합이 2025.05.30 임의경매를 개시했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 커도 그 부족액이 그대로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509658 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 인세호 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 289,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진한들농업협동조합 / 354,291,926원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 토지 | 대 · 1,318.2㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2023.09.07 강진한들농업협동조합 근저당 417,600,000원입니다. 이후 설정된 주식회사어썸퓨어 근저당 50,000,000원과 다수 가압류 및 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 차왕근 소유 당시의 국민은행 근저당과 가압류·압류·종전 경매개시결정은 2023.09.07 임의경매로 인한 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 현황 재확인이 필요
| 점유·임차관계 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 강화물류, 신진철 | 2024.06.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서는 주식회사 강화물류, 신진철의 점유·임차관계가 확인됐습니다. 전입일은 2024.06.20으로 말소기준일인 2023.09.07보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
감정가는 590,000,000원, 현재 최저매각가는 289,100,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰가격이고, 동일 용도 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않습니다.
추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 202,370,000원(감정가 34%), 4회 유찰 141,659,000원(감정가 24%)입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 289,100,000원 | 284,252,600원 | 334,999,379원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 420,515,159원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 480,376,205원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 289,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,847,400원 |
| 2. 근저당 · 강진한들농업협동조합 | 417,600,000원 | 284,252,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사어썸퓨어 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,342,999원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 35,085,690원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,142,951원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,590,994원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사비에스온 | 21,357,600원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,277,949원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 대전신용보증재단 | 21,853,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 289,100,000원에서 집행비용 4,847,400원을 제외한 284,252,600원이 강진한들농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 619,251,979원 중 334,999,379원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대월초등학교 북동측 인근으로 공장·업무시설·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 용도이며 감정평가 당시 현황 공실상태입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 310,100원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 포함되고, 가축사육제한구역이 포함되며 제한보호구역·역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 시설. 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 289,100,000원은 감정가의 49%입니다. 동일 용도 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 현황. 감정평가는 공실이지만 현황조사에는 주식회사 강화물류, 신진철의 점유관계가 기록돼 있으므로 실제 점유 여부를 재확인하세요.
- 임차관계. 전입일 2024.06.20은 말소기준일 2023.09.07보다 늦어 대항력은 없지만 우선변제 여부와 실제 점유 상태는 원본으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 334,999,379원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 승계를 혼동하지 마세요.
- 용도 수요. 강화일반산업단지 내 제2종근린생활시설이므로 주변 공장·업무시설 수요와 실제 임대 가능성을 점검하세요.
- 규제 확인. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역과 제한보호구역·역사문화환경보존지역 관련 이용 제한을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장에서 다시 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.07 강진한들농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 보증금 10,000,000원·월 500,000원의 점유관계도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 590,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 289,100,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔지만 본건은 강화일반산업단지 안의 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 실제 시장 거래와 직접 비교하지 않은 채 “49%니까 싸다”고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 매매·임대수요와 현장 점유를 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
