인천지방법원 2025타경507804. 인천 서구 마전동 검단힐스테이트2차 208동 1층 101호, 전용 123.158㎡ 아파트입니다. 감정가는 486,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,140,000원으로 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 442,250,000원이고 최신 거래는 477,500,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액은 최근 평균의 53.8% 수준입니다.
권리 흐름은 과거 이력과 현재 존속권리를 구분해서 봐야 합니다. 2010년에 설정됐던 영동농업협동조합 근저당 384,000,000원과 대상산업 근저당 120,000,000원은 2013.04.03 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 2013년에 설정된 국민은행 근저당 352,800,000원도 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2015.05.21 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2015.05.20 중소기업은행 근저당 342,000,000원이며, 이 권리는 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 997-1 인천검단힐스테이트2차 208동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 완정로92번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.158㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김부재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 238,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이캐피탈 주식회사 / 38,262,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 존속권리를 분리
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 보증기관 승계 중복 문제는 나타나지 않습니다. 매수인 실질취득액은 최저가 238,140,000원에 인수액 0원을 더한 238,140,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 평균의 53.8%
검단힐스테이트2차는 309세대, 2010.03.25 사용승인 단지입니다. 비교 대상은 전용 123.16㎡를 중심으로 한 최근 12개월 실거래 12건이며, 평균 거래금액은 442,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 477,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 123.16㎡ | 8층 | 477,500,000원 |
| 2025.12 | 123.16㎡ | 4층 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 123.16㎡ | 12층 | 440,000,000원 |
| 2025.11 | 123.16㎡ | 3층 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 123.16㎡ | 13층 | 455,000,000원 |
| 2025.09 | 123.16㎡ | 3층 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 123.16㎡ | 6층 | 455,000,000원 |
| 2025.07 | 123.16㎡ | 9층 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 125.53㎡ | 11층 | 432,000,000원 |
| 2025.04 | 123.16㎡ | 10층 | 465,000,000원 |
| 2025.04 | 123.16㎡ | 15층 | 482,500,000원 |
| 2025.04 | 123.16㎡ | 1층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 442,250,000원 |
비교 표본의 최저 거래는 같은 1층의 400,000,000원이고 최고 거래는 482,500,000원입니다. 현재 실질취득액 238,140,000원은 최근 12개월 평균의 53.8%이며, 표본 최저 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수가 0원이라는 전제에서는 가격 차이가 명확한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,133,960원 |
| 2. 영동농업협동조합 근저당 | 384,000,000원 | 234,006,040원 |
| 3. 대상산업 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 352,800,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 근저당 | 342,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울시산림조합 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 제이티캐피탈 근저당 | 63,600,000원 | 0원 |
| 8. 우리금융캐피탈 가압류 | 6,272,037원 | 0원 |
| 9. 오케이저축은행 가압류 | 20,995,790원 | 0원 |
| 10. 오케이저축은행 강제경매 | - | 0원 |
| 11. 김포축산업협동조합 가압류 | 11,298,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,330,966,823원, 예상 배당액 234,006,040원, 미배당액 1,096,960,783원으로 계산된 시나리오입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 같은 뜻이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 238,140,000원 | 234,006,040원 | 1,096,960,783원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 166,698,000원 | 163,564,228원 | 1,167,402,595원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,688,600원 | 114,254,960원 | 1,216,711,863원 | 0원 |
임차인 보증금 인수형 사건이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다. 현재 회차의 실질취득액은 238,140,000원이고, 추가 유찰 시 각각 166,698,000원, 116,688,600원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 완정역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 중 1층 101호이며 위생·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 검단힐스테이트2차는 309세대, 2010.03.25 사용승인 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 마전동 997-1 외 2필지에 소재하나 997-7번지는 철도용지로 분필돼 현황은 997-1, 997-2 지상에 소재합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 결과 확인. 매각기일 2026.07.15 이후 등기사항이 2026.07.24 발급됐으므로 실제 유찰·변경·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 말소된 과거 권리 구분. 2010년 근저당과 2012년 경매는 2013년 매각으로 말소됐고, 2013년 국민은행 근저당은 2015년 말소됐습니다. 현재 존속권리와 혼동하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 2015.05.20 중소기업은행 근저당과 2026.01.21 한국자산관리공사로의 이전 관계를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐고 임차인 신고는 없습니다. 현장 방문과 전입세대 열람으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 1층 상태 점검. 채광·사생활·소음·습기·조경 간섭과 내부 수리 상태를 확인해 실거래와의 가격 차이를 보정하세요.
- 토지 현황 대조. 997-7번지의 철도용지 분필과 997-1·997-2 지상 소재 관계를 감정평가서·집합건축물대장·토지대장으로 대조하세요.
- 관리비와 세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 체납처분 관계를 관리사무소와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만, 오래된 권리이력을 정리해서 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 최저가 238,140,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 442,250,000원의 53.8%이고, 같은 1층 실거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 실질취득액 역시 238,140,000원입니다.
다만 등기에는 2010년 근저당, 2012년 경매, 2013년 경매 매각과 말소, 2015년 근저당 교체, 2026년 근저당 이전까지 긴 이력이 이어집니다. 핵심은 과거 말소권리를 현재 인수권리로 잘못 계산하지 않는 것입니다. 현재 말소기준은 2015.05.20 중소기업은행 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격은 매력적이고 인수는 0원이나, 사건 상태와 최신 등기·점유를 확인한 뒤 판단해야 하는 A등급 후보입니다.