인천지방법원 2025타경509952. 청라롯데캐슬 201동 13층 1307호, 공부상 오피스텔입니다. 감정평가서상 이용상태는 현황 ‘마하나임교회’로 표시되어 있어, 일반 주거형 오피스텔처럼 바로 환금성을 판단하면 안 됩니다. 등기상 구조는 단순합니다. 김정수 씨가 2017.05.26 거래가 505,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 중구농업협동조합 근저당 262,600,000원, 롯데건설주식회사 근저당 262,000,000원이 설정됐습니다. 말소기준은 중구농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 표에는 권영분 1명이 나타나지만, 전입일이 2024.10.16으로 말소기준권리 2017.05.26보다 한참 늦습니다. 따라서 이 전입자는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 내역은 미상이라, 입찰 전 매각물건명세서 원본 보완과 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 13층1307호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔이나 현황 ‘마하나임교회’로 이용 중 |
| 소유자 | 김정수 (2017.05.26 거래가 505,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 486,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데건설주식회사 / 266,166,932원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 롯데건설주식회사 근저당과 2025.06.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 대항력은 없지만 현황 확인은 필수
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영분 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 표시되어 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 보증금 미상 점유자이므로 ‘선순위 대항력 有’라고 단정할 사안은 아니며, 현재 이용상태가 교회인 만큼 점유자·사용자·명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 저렴, 그러나 용도 차이 주의
청라롯데캐슬 최근 실거래 12건 기준 평균은 807,416,666원이고, 최저가는 384,000,000원, 최고가는 900,000,000원입니다. 이 물건의 최저가이자 실질취득 기준액은 인수액 0원을 더한 486,000,000원으로, 단지 실거래 평균 대비 60.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 125.62㎡ | 27 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 125.62㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 2026.03 | 125.62㎡ | 20 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 127.12㎡ | 5 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 15 | 875,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 127.12㎡ | 18 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 113.76㎡ | 8 | 860,000,000원 |
| 2026.02 | 125.62㎡ | 30 | 870,000,000원 |
| 2025.12 | 127.12㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2025.12 | 113.76㎡ | 10 | 775,000,000원 |
| 2025.11 | 107.39㎡ | 43 | 384,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 807,416,666원 |
숫자만 보면 4.86억은 평균 대비 낮습니다. 그러나 이 물건은 감정평가상 현황이 교회입니다. 따라서 “단지 평균 대비 60.2%라서 무조건 저렴하다”가 아니라, 오피스텔로서의 회복 가능성, 현재 사용자의 점유 형태, 명도 비용, 향후 매수층 제한까지 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 486,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,260,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 262,600,000원 | 262,600,000원 |
| 2. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 262,000,000원 | 216,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 486,000,000원 기준 채권자 총 채권액 524,600,000원 중 478,740,000원이 배당되고, 미배당은 45,860,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시 배당·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 486,000,000원 | 478,740,000원 | 45,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 388,800,000원 | 382,556,800원 | 142,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 311,040,000원 | 305,885,440원 | 218,714,560원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 가격이 내려가면 채권자 미배당만 커지는 구조라, 낙찰자 관점의 핵심은 인수 부담이 아니라 현황 교회 물건을 얼마에 받아야 안전마진이 생기는가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도담초등학교 북동측 인근, 대규모 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 현황. 공부상 오피스텔이나 현황은 ‘마하나임교회’로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 50층 건물 내 13층 1307호이며, 사용승인일은 2013.02.27입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 표시됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 청라롯데캐슬은 828세대, 최근 실거래 12건 평균은 807,416,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황 교회 확인. 내부 구조, 예배시설·집기, 원상회복 필요 여부, 실제 점유자를 확인하세요.
- 명도 상대방 특정. 전입자 권영분 외 실제 사용자·교회 관계자가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 보완. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역은 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득 486,000,000원은 단지 실거래 평균의 60.2%이나, 현황 용도 차이를 반영해 별도 안전마진을 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔·집합건물은 공용부분 장기 미납 관리비가 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 B, 현황은 반드시 현장 확인
이 사건은 선순위 임차보증금 인수형이 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 전입자도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심 리스크는 등기부가 아니라 이용상태입니다. 공부상 오피스텔이지만 현황은 교회로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰 결론은 “권리는 무난하나, 현황 교회·임대관계 미상·명도 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
