인천지방법원 2025타경507894. 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-73에 위치한 다세대주택으로, 대상은 3층 302호 전용 47.84㎡입니다. 감정가 117,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 9,636,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 매우 낮은 가격이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권과 보증금 잔액 인수 가능성이 가격 판단을 좌우합니다.

등기에는 2020년 임대차계약 및 전입·점유 내역, 2022년 계약 및 확정일자, 2024년 임차권등기가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금 105,000,000원에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 더 중요한 점은 임차권자 조용완과 강제경매 신청채권자 조용완이 동일인이라는 사실입니다. 이 점만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실체와 채권의 성격, 배당금의 충당관계를 반드시 대조해야 하는 고위험 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 보증금 잔액 인수가 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 입찰 판단에서 특히 주의할 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.09.04. 접수됐으며, 경매개시결정은 2025.02.27.입니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 105,000,000원, 전입일자 2020.07.31., 확정일자 2020.07.08.이 기재돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

등기부에는 임대차보증금이 (1) 110,000,000원, (2) 105,000,000원으로 함께 기재돼 있지만, 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 금액은 105,000,000원입니다. 두 금액의 관계와 최종 보증금 확정 여부는 임대차계약서 및 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단

대상은 전용 47.84㎡로, 제공된 거래 내역에서 동일 면적 거래가 확인됩니다. 거래목록에는 2024년 1월과 2021년 9월 거래가 각 125,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 거래목록의 최신 거래가 2024.01로 오래됐으므로, 현재 시세가 그대로 유지되고 있다고 단정해서는 안 됩니다.

거래 요약상 평균 거래가는 125,000,000원이고, 최저가 9,636,000원은 이 금액의 약 7.7%입니다. 그러나 최저가 비율은 임차보증금 인수 부담을 반영하지 않습니다. 배당표상 미회수액 95,937,448원을 임차보증금 잔액으로 적용하는 계산 시나리오에서는 최저가와 합산한 실질취득 추정치가 105,573,448원으로, 거래가 125,000,000원의 약 84.5%입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 9,636,000원 가정)

위 금액은 제공된 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 조용완이 신청채권자와 임차권자로 동일하게 기재돼 있으므로, 신청채권에 대한 배당금이 임차보증금에 어떻게 충당되는지는 원본 채권서류 및 임대차 관련 서류로 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 보증금 105,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세 등 다른 우선 항목과 실제 집행비용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역 남동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 제물포역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층, 10세대 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재돼 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물명 확인. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 ‘우성아트빌’로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다. 거래 요약상 단지명인 ‘우세아트빌’과 표기가 다르므로 현장 및 공부상 표시를 대조하세요.
• 환금성. 거래 요약에 동일 면적 거래 2건이 있지만 최신 거래목록은 2024.01입니다. 최근 거래 표본이 제한적이고 유찰 횟수가 7회이며 단지 통계상 매각률은 0%로 기재돼 있어, 환금성과 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 원본. 2020.07.08. 계약 및 2022.07.31. 추가 계약의 내용, 보증금 변경 여부, 계약 당사자, 보증금 지급 내역을 확인하세요.
• 보증금 110,000,000원과 105,000,000원의 관계. 등기부에는 두 금액이 함께 기재돼 있고, 매각물건명세서상 인수 기준은 105,000,000원입니다. 최종 보증금과 인수 범위를 명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계. 신청채권자와 임차권자가 동일인인 이유, 청구채권의 발생 원인, 배당금의 충당 가능 여부를 확인하세요. 이름이 같다는 이유만으로 허위 임대차라고 단정해서는 안 됩니다.
• 전입·점유·확정일자. 2020.07.31. 전입 및 점유개시, 2020.07.08. 확정일자, 2022.08.02. 확정일자, 2024.09.04. 임차권등기 내역을 원본 서류와 대조하세요.
• 실질취득비용. 최저가만 기준으로 판단하지 말고, 보증금 인수 가능액과 집행비용, 취득 관련 세금 및 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요. 이 자료만으로 전체 취득원가가 확정되지는 않습니다.
• 최신 시세. 제공된 거래목록의 최신 거래는 2024.01입니다. 현재 시세와 임대차를 반영한 실질취득비용을 다시 비교한 후 응찰 여부를 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조하세요. 특히 임차권의 존속 및 인수 범위는 법률전문가의 검토를 권합니다.

맺으며 — “최저가 963만원”이 취득원가는 아니다

이 사건은 7회 유찰로 최저매각가가 9,636,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권과 105,000,000원의 보증금 인수 가능성이 핵심입니다. 제공된 배당 시나리오상 미회수액을 적용하면 실질취득 추정치는 약 105,573,448원으로 계산되지만, 신청채권자와 임차권자가 동일인이어서 채권과 보증금의 관계를 확정하기 전에는 이를 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.

거래 요약상 평균 거래가 125,000,000원과 비교하면 계산상 실질취득 추정치가 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 거래목록의 최신 거래가 2024.01이고, 임차권의 실체 및 배당 충당관계에도 확인할 쟁점이 남아 있습니다. 권리와 보증금 인수액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 타당합니다. 이 물건의 우선순위는 낮은 최저가가 아니라 임대차의 실체, 보증금 잔액, 채권·배당 관계의 검증입니다.