인천지방법원 2025타경507894. 인천 미추홀구 숭의동 우세아트빌 제3층 제302호, 전용 47.84㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 곽보경으로 2024.01.05 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 조용완은 2020.07.31 주민등록 및 점유를 시작했고, 2020.07.08 확정일자를 갖췄으며, 2024.09.04 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.02.27 강제경매개시결정이 들어왔기 때문에 임차권은 말소기준보다 선순위에 놓입니다.

매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 현재 회차 매각가정액 13,765,000원에서는 집행비용을 제외하고 신청채권자 조용완에게 13,117,230원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 91,882,770원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당·인수잔액이 커지므로, 낙찰가만 보고 1천만원대 물건으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 부평중앙새마을금고 근저당 130,000,000원, 한빛은행 근저당 26,000,000원, 우리은행 근저당 26,400,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.02.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 조용완의 주민등록·점유는 2020.07.31, 임차권등기는 2024.09.04로 이보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 정리되는 후순위 권리가 아니라 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 조용완은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 나머지는 매수인이 인수합니다. 특히 이 사건에서는 신청채권자와 임차권자가 모두 조용완으로 동일합니다. 관계 구조상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로, 임대차계약의 실제 성립·보증금 지급관계·채권원인을 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 13,765,000원이 아니라 약 105,000,000원과 비교

우세아트빌은 10세대, 2001.11.29 사용승인된 소규모 다세대입니다. 전용 47.84㎡의 확인된 실거래는 2021.09과 2024.01 두 건이며 모두 125,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 시세지표도 125,000,000원, 최신 거래도 125,000,000원이고 최근·과거 가격 추세는 0.0%입니다.

표면 최저가 13,765,000원은 최근 시세의 11.0%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 인수형 구조를 반영하면 비교 기준은 약 105,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원보다 낮습니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회이며, 10세대 다세대라는 점에서 아파트처럼 넓은 매수층을 전제하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,765,000원 가정)

현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 91,882,770원입니다. 매각물건명세서상 을구 7번 임차권 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 미배당은 더 커진다

이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 내려가면 매수인이 법원에 내는 낙찰대금은 줄어들지만, 조용완에게 돌아가는 배당도 줄고 미배당액은 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 매수인의 총 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않는 대항력 인수형입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 10세대 건물 내 제3층 제302호입니다.
• 입지. 전철1호선 제물포역 남동측 인근이며 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지로 인접토지 및 도로와 등고평탄하고, 동측 포장도로를 통해 출입합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다. 소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,718,000원/㎡, 토지면적 188.0㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
• 명칭 확인. 거래정보상 단지명은 ‘우세아트빌’이지만 외벽에는 ‘우성아트빌’로 표시되어 있습니다. 현장 확인 시 동·호수 특정이 중요합니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대로 확인된 동일면적 거래가 2건이고, 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 반복 유찰 자체가 시장 수요를 점검해야 할 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 계산. 13,765,000원을 매입원가로 놓지 말고, 대항력 임차권의 미배당 잔액을 포함해 약 105,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
• 임차보증금 원계약 확인. 임차권등기에는 2020.07.08 계약 110,000,000원과 2022.07.31 계약 105,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 현재 명세서상 인수 기준은 105,000,000원입니다.
• 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 조용완입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 반환채권 및 강제경매 신청 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 현재 회차 가정 미배당액은 91,882,770원입니다. 실제 배당표 확정 후 매수인 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 현장 특정. 외벽에는 ‘우성아트빌’로 표시돼 있으므로 도로명주소와 302호를 함께 대조하세요.
• 환금성 점검. 10세대 다세대이고 동일면적 거래표본이 많지 않습니다. 재매각 시 예상 매수층과 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 관리·세금 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “1,376만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.05억짜리 인수형”

이 사건은 6회 유찰로 최저가가 13,765,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 조용완의 임차권 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당모형에서도 미배당액은 91,882,770원이고, 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 따라서 실질취득은 약 105,000,000원 수준으로 고정해서 보는 것이 핵심입니다.

실질취득 기준은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 하지만 이미 6회 유찰됐고, 10세대 다세대이며, 임차권 인수와 신청채권자·임차권자 동일인 구조까지 겹칩니다. 가격은 여지가 있지만 권리 난도와 환금성은 낮게 평가해야 하는 사건입니다. 최저가에 끌리기보다 실제 인수잔액을 확정하고 그 총액이 125,000,000원 시세지표 대비 충분한 안전마진인지 판단하는 것이 맞습니다.