인천지방법원 2025타경510594. 인천 남동구 만수동 햇빛마을벽산아파트 106동 21층 2102호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 340,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.05.25. 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 379,200,000원입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 감정가보다 현재 최저가를 실거래와 비교해야 합니다. 동일 단지 전용 84.93㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 299,916,666원, 최신 거래는 2026.08 · 278,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.4%로, 제공된 최근 거래 범위 274,000,000원~335,000,000원 보다 낮습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510594 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 106동 21층2102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 24층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 정해란 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문 유한회사 / 345,305,374원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 주식회사애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 379,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승은 계산되지 않으며, 배당자료의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기부에는 과거 평화은행·조흥은행·한국씨티은행·농업협동조합중앙회·하나은행·농협은행·현대캐피탈· 오케이플러스대부 등의 근저당권 이력이 있으나 모두 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.25. 애큐온저축은행 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.4%
햇빛마을벽산아파트는 2,073세대이며, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 84.93㎡ 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건이고 평균 거래금액은 299,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 309,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 22 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 282,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 301,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 299,916,666원 |
실거래 범위는 274,000,000원~335,000,000원이고 최근 12개월 평균은 299,916,666원입니다. 최신 거래로 제시된 금액은 2026.08 · 278,000,000원입니다. 현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%이며, 최신 거래와 최근 실거래 최저금액보다도 낮습니다. 따라서 감정가 340,000,000원 자체보다는 1회 유찰 뒤 형성된 현재 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 379,200,000원 | 233,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 379,200,000원 중 233,868,000원이 배당되고 미배당액은 145,332,000원입니다. 이 미배당액은 배당계산상 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 145,332,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 215,732,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 265,012,680원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락과 함께 별도 인수금이 커지는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물의 21층 2102호입니다.
- 입지. 인천인동초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 인천2호선 모래내시장역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28m 내외 도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 단지 규모는 2,073세대이며 전용 84.93㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 340,000,000원보다 현재 실질취득 238,000,000원과 최근 12개월 평균 299,916,666원, 최신 거래 278,000,000원을 중심으로 비교하는 것이 핵심입니다.
- 권리 원본 대조. 2022.05.25. 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 이후 임의경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차의 미배당 145,332,000원과 매수인 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반사항은 표시되지 않았지만 실제 내부 상태와 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현재 최저가 기준으로 판단”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 권리가 아니라 현재 238,000,000원이라는 가격입니다. 말소기준은 2022.05.25. 주식회사애큐온저축은행 근저당권이고 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 238,000,000원으로 볼 수 있습니다.
동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 299,916,666원, 최신 거래는 278,000,000원, 거래 범위는 274,000,000원~335,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.4%이므로 제공된 시세 데이터만 놓고 보면 가격상 여유가 존재합니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단의 조건은 현장 점유관계와 물건 상태 확인입니다. 권리 구조는 단순하고 가격 지표는 유리하지만, 점유 확인을 생략해서는 안 되는 물건입니다.
