인천지방법원 2025타경510701. 송도동 힐스테이트 송도 더테라스 102동 8층 807호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2020.11.02 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 2023.08.14 임차권등기, 2025.07.18 임의경매개시결정, 2025.12.09 연수구 압류가 이어집니다. 구조의 핵심은 하나입니다. 임차권등기는 있지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점입니다.
임차인 홍죠셉의 임대차계약일은 2021.03.27, 확정일자는 2021.06.10, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.07.19입니다. 그런데 말소기준 근저당은 2020.11.02입니다. 데이터의 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안는 보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 102동 8층807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 8층 807호 84.1919㎡ 전부 |
| 소유자 | 이우창 (2020.11.02 거래가 358,930,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 313,059,661원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액은 372,000,000원이고, 2025.11.26 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 있습니다. 홍죠셉 임차권등기는 을구 2번으로, 말소기준 이후 등기입니다. 데이터상 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
제공 데이터 기준 실제 임차인은 홍죠셉 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 아니며, 보증금은 합산할 별도 항목 없이 230,000,000원입니다. 다만 이 보증금은 전입일이 말소기준권리 뒤라 매수인에게 대항하지 못하는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍죠셉 | 8층 807호 84.1919㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 230,000,000원 | 전입 2021.07.19 · 확정 2021.06.10 | 2023.08.14 | 대항력 없음 인수 0 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,430,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,570,000원 |
신건 403,000,000원 기준으로 집행비용 6,430,000원, 근저당 372,000,000원이 배당되고 소유자에게 24,570,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 따라서 최저가가 내려가도 임차보증금 인수가 새로 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차 실질취득은 403,000,000원, 1회 유찰 시 실질취득은 322,400,000원, 2회 유찰 시 실질취득은 257,920,000원입니다. 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 403,000,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 322,400,000원 | 317,086,400원 | 54,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,920,000원 | 253,509,120원 | 118,490,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도달빛축제공원역 북측 인근에 위치하며, 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철역(송도달빛축제공원역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상48층 중 제8층 제807호이며 사용승인일은 2020.09.24입니다.
- 설비. 급배수, 위생설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 홍죠셉 임차권등기는 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서 원본의 인수 문구를 반드시 대조하세요.
- 명도 리스크. 임차권등기 사건은 실제 점유·퇴거 상태 확인이 중요합니다. 현장 점유와 열쇠 인도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로, 신건 403,000,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·공과금. 연수구 압류가 있고, 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영합니다. 배당요구종기 이후 세금 변수를 확인하세요.
- 오피스텔 관리비. 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 중요한 것은 순위다
이 사건의 첫인상은 임차보증금 230,000,000원의 임차권등기 때문에 무거워 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준 근저당은 2020.11.02이고, 임차인의 전입신고는 2021.07.19입니다. 순위가 뒤입니다. 그래서 이 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 정리된다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 신건 최저가 403,000,000원이 시세보다 싼지 여부는 제공 데이터만으로 확인되지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.
