343,000,000원
인천지방법원 2025타경507909. 인천 미추홀구 학익동 엑슬루타워 101동 1101호, 전용 147.974㎡ 아파트입니다. 감정가 700,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 343,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.07.10. 설정된 김용훈의 근저당권 52,000,000원이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황상 임차인은 김은주 1명입니다. 전입일은 2024.12.26.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 343,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507909 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 제101동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 147.974㎡ · 43층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박문옥 (2015.01.29. 거래가액 438,898,909원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 343,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 67,382,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 사용승인 | 2010.09.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.07.10. 김용훈 명의 근저당권입니다. 2020.04.10. 가압류와 2025년 이후의 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 송봉조의 주택임차권등기는 2023.07.27. 이미 말소됐으므로 현재 매수인 인수 판단에는 영향을 주지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2024.12.26 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
엑슬루타워는 707세대이며, 전용 147.97㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 724,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 2021.09. 거래보다 최신인 2024.10. 거래 630,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 147.97㎡ | 31 | 630,000,000원 |
| 2021.09 | 147.97㎡ | 6 | 818,000,000원 |
| 전체 평균 | 147.97㎡ | 2건 | 724,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 147.97㎡ | 1건 | 630,000,000원 |
현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 343,000,000원은 최근 12개월 평균 630,000,000원의 54.4%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 대비 비율은 47.4%지만, 전체 평균에는 2021.09.의 818,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 이를 주된 가격 근거로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당권 · 김용훈 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황현미 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,398,000원 |
현재 최저가 343,000,000원에서는 배당표에 반영된 채권 177,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 160,398,000원입니다. 김용훈의 청구액은 67,382,904원이지만 근저당권 채권최고액 기준 예상배당은 52,000,000원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 생겨도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 343,000,000원 | 177,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 240,099,999원 | 177,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 12,082,981원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 채권자 미배당액 12,082,981원이 발생하지만, 이는 대항력 있는 임차보증금 미배당이 아닙니다. 김은주는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인주중학교 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 43층 건물의 11층이며, 사용승인일은 2010.09.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지. 엑슬루타워는 707세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김은주의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 유지. 전입일 2024.12.26.이 말소기준일 2017.07.10.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 전용 147.974㎡ 대형 면적이므로 수리 범위와 관리 상태에 따라 총투입금 차이가 커질 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 현재 매물과 층·향·상태가 유사한 비교 대상을 추가 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 정리되고, 임차인 김은주도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 실거래 630,000,000원의 54.4%로 숫자상 가격 간격도 충분합니다.
다만 최신 거래가 과거 거래보다 낮아 최근 거래 추세는 -23.0%이고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 결론은 권리 안전성은 높고 가격 경쟁력도 확인되지만, 하락 추세와 임차보증금 미상·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
