인천지방법원 2025타경510856. 인천 미추홀구 주안동 35-28, 감정평가서에서 통칭 ‘금당빌라 2동’으로 기재된 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 사용승인일은 1993.11.02.입니다. 말소기준권리는 2016.10.21. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권으로 채권최고액은 258,000,000원입니다. 경매 역시 한국주택금융공사가 신청했고 청구액은 99,414,502원입니다.
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교값이 제공되지 않아 “감정가보다 절반 이하니까 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 오히려 소규모 10세대 다세대주택이고 이미 2회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격 적정성은 별도의 현장 시세 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 35-28 2층202호 · 경원대로922번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 1993.11.02. |
| 소유자 | 백승오 · 백승옥 · 백용순 · 백학순 (각 지분 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 99,414,502원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 한국주택금융공사 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제에 따른 매수인 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 2016.10.21. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.09.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 51,450,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 36,015,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 25,210,500원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격 비교에 사용할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 금당빌라(2동)는 10세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차가 이미 그 평균 유찰 횟수에 도달한 상태라는 점은 가격보다 수요와 환금성을 먼저 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 258,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 258,000,000원 기준 예상 미배당은 207,876,100원입니다. 신청채권자의 청구액은 99,414,502원이며, 현재 회차 배당 계산에서 한국주택금융공사에 배당되는 금액은 50,123,900원입니다. 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 간석역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형 공동주택·소규모 공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 1993.11.02.입니다. 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 장방형의 다세대주택 건부지이며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 금당빌라(2동)는 10세대 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다. 실제 매매 시세 자료가 없어 현장 수요 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·호가 확인. 현재 최저가 51,450,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고, 주안동 인근 유사 다세대의 실제 거래 가능 가격과 비교하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 주택담보노후연금보증과 관련한 금지사항등기의 매각 후 등기정리 조건을 원본에서 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대·1993년 사용승인 건물이라는 특성을 감안해 향후 재매각 수요와 금융조건을 함께 점검하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 36,015,000원, 4회 유찰 25,210,500원 시나리오가 있지만 더 낮은 최저가 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 아직 결론이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인 신고도 없어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 확인되지 않습니다. 반면 가격 쪽은 판단 근거가 충분하지 않습니다. 현재 최저가는 51,450,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 이것만으로 “시세보다 싸다”고 말할 수 없습니다.
게다가 금당빌라(2동)는 10세대 규모의 다세대주택이고, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자보다 현장 시세·실제 점유·금지사항등기 정리·향후 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 감정가 대비 할인율 자체에는 가점을 주기 어렵습니다.
